Hypothèques

[morg]

Ce sujet n’est il pas un serpent de mer? Il me semble que c’est évoqué depuis de nombreuses années, mais que le status quo est systématiquement choisi lorsqu’une autre solution est évoquée?


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[matchou]

Concernant la suppression de la valeur locative ainsi que les déductions des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien / amélioration énergétique, si je comprends bien leur projet il y a des gagnants : les propriétaires d’habitation principale qui ont une valeur locative supérieure aux intérêts hypothécaires et frais d’entretien (forfait ou effectifs) et des perdants : propriétaires dont la valeur locative est plus faible que les intérêts hypothécaires et frais d’entretien, ainsi que tous les propriétaires ayant un bien de rendement (se retrouveront imposés sur les loyers encaissés sans pouvoir déduire le coût de la dette et l’entretien du logement). Sympa...!

Concernant la durée du prêt que ce soit comme tu dis un projet de vie ou un passage. La majorité des banques donnent la possibilité de transférer la dette sur un autre logement. Ex: tu achète un appartement aujourd’hui avec une dette 10 ans, dans 5 ans tu le vends pour acheter une maison tu pourras transférer les 5 ans résiduels sur ta maison pour autant que les critères habituels de la banque soient respectés.

[ze_shark]

Avec les taux actuels ou même récents (10 dernières années), je ne sais pas quand et à quel taux il faut avoir conclu une hypothèque pour que les intérêts soient supérieurs ou même comparables à la valeur locative. A moins d'avoir payé une fortune pour un cabanon de jardin du début du siècle situé entre une autoroute et une voie de chemin de fer, je ne vois pas.

Toute la question pour moi est le temps qu'ils vont donner aux contribuables pour adapter leur situation.

[Hanse]

Le système actuel, qui n'encourage pas à amortir sa dette pour compenser au minimum la valeur locative et pour réduire son assiette fiscale pour l'impôt sur le revenu, ne me paraît pas sain. S'il y a un gagnant dans ce système, ce sont les établissements qui pratiquent le prêt hypothécaire (banques et assurances), qui n'ont pas intérêt à ce que les emprunteurs remboursent la dette.

Le système de la valeur locative qui additionne un revenu virtuel à notre revenu réel pour constituer l'assiette fiscale de l'impôt sur le revenu me heurte quelque peu.

Au final, je ne suis toutefois pas certain que cela changera l'équilibre général: il faudra payer plus ou moins la même chose, que l'on paie les établissements financiers par le service de la dette ou l'Etat par l'impôt.

Quoi qu'il en soit, si le système change, il faudra effectivement laisser le temps à chacun d'adapter sa situation et sa stratégie.

[matchou]

Avec les taux actuels ou même récents (10 dernières années), je ne sais pas quand et à quel taux il faut avoir conclu une hypothèque pour que les intérêts soient supérieurs ou même comparables à la valeur locative. A moins d'avoir payé une fortune pour un cabanon de jardin du début du siècle situé entre une autoroute et une voie de chemin de fer, je ne vois pas.

Toute la question pour moi est le temps qu'ils vont donner aux contribuables pour adapter leur situation.

Et deuxième solution. Si des investissements pour maintenir la valeur du bien sont réalisés (donc déduction effectifs et non le forfait) et donc viennent s’ajouter à la déduction des intérêts hypothécaires on peut y arriver.

Mais je pensais surtout aux personnes ayant un bien de rendement quand je parlais des perdants. Donc que vont-ils faire?
1. Se dire: bon ok ma « marge » entre revenus locatifs et frais diminue, pas grave cet argent sera bien utilisé par l’état
2. Se dire: Mince, j’ai deja payé un certain nombre de taxe pour financer cet achat (frais d’achat, droit de mutation, impôts sur le revenu qui m’a permis de financer ce bien puis impôt sur la fortune quand j’économisais pour avoir les fonds propres), je prends un risque (risque que le locataire paie pas, que mon bien ne soit pas loué ou autres) donc hop je vais tout faire pour augmenter le loyer et donc revenir à un rendement correct.
Qui sera le perdant à moyen / long terme?

[juliencor]

Un aspect me semble certain, c'est que l'accès à la propriété sera encore plus compliqué en Suisse. Les gagnants de cette modification, comme cela a été écrit plus haut, seront ceux qui ont le plus amorti. Les perdants ceux qui auront le moins amorti, et donc ceux qui viennent d'acheter ou veulent acheter.

N'oublions pas que le moindre bien en Suisse coûte CHF 1mio, et que pour l'acquérir il faut au minimum 100k de cash, 100k de LPP, et justifier d'un revenu brut annuel de 175k. Je connais peu de jeune familles qui remplissent les critères.


Par ailleurs, le non-remboursement des frais d'entretien et de rénovation est également erroné selon moi. Le système actuel favorise l'entretien et la rénovation du parc immobilier, et fait vivre beaucoup de PME du second-oeuvre. Je m'étonne que ceux-ci ne se fassent pas plus entendre sur le dossier.


Enfin, n'oublions pas qu'en Suisse entre le projet de loi et la mise en application il peut se passer beaucoup de choses...

[Hanse]

La question des frais d'entretien et de rénovation doit à mon avis de traiter indépendamment du système valeur locative/déduction des intérêts de la dette. Il y a selon moi un intérêt public majeur à ce que le parc immobilier soit entretenu, rénové et assaini énergétiquement; pour que les propriétaires investissent dans ce sens, il faut qu'ils y soient financièrement encouragés, respectivement qu'ils ne soient pas pénalisés.

[ze_shark]

Il faudra fatalement que ça se fasse à rentrées fiscales plus ou moins neutres.

La Confédération fait des bénéfices, mais la marche de manoeuvre est faible, encore moins du côté des cantons il me semble. Donc au final, l'opération devra être proche de blanche.

Politiquement, un "cadeau" aux propriétaires, qui sont déjà perçu comme des privilégiés, me semble plutôt compromis. La gauche va défendre les locataires.

[rbk]

Au final, je ne suis toutefois pas certain que cela changera l'équilibre général: il faudra payer plus ou moins la même chose, que l'on paie les établissements financiers par le service de la dette ou l'Etat par l'impôt.

En contradiction avec tout la coutume nationale, j'avais fait le choix d'amortir le maximum en me disant que c'était mieux de donner à l'état (dont je profite) plutôt qu'à a une banque.

[nono]

Désolé si la question a déjà été posée mais peut-on utiliser une partie de son 2ème pilier en cas de renouvellement d'hypothèque si on ne l'a pas fait lors de l'achat du bien immobilier ?

[vravolta]

https://www.admin.ch/opc/fr/classified- ... index.html
Tu as le droit de rembourser une hypothèque avec ton second pilier après coup selon l'art1c de l'OEPL. Ca permet de réduire un peu ses mensualités. Et si derrière, la banque te suivait pour réaugmenter ton hypothèque à son niveau avant injection du second pilier, ca te permettrait même d'encaisser en cash ton second pilier. Reste à voir si une banque te laisserait faire ca ou s'il y a quelque part un truc qui interdit d'augmenter la taille d'une hypothèque quand du second pilier y a été injecté.

[nono]

Merci Flavien. Mon but c'est d'utiliser mon indemnité de licenciement en l'investissant en grande partie dans mon 2ème pilier et dans 4 ans lors du renouvellement de mon hypothèque, de débloquer les fonds comme tu le proposes, mon but n'est pas de récupérer du cash

[Hanse]

L'opération que prévoit Nono2 est correcte (et à mon sens bien vue): en effet, il compte attendre plus de 3 ans entre le rachat et le retrait d'avoirs LPP pour rembourser une hypothèque.

Je souligne pour ceux qui souhaiteraient utiliser leur LPP pour financer un bien immobilier, lors de l'achat ou de l'amortissement d'une hypothèque, que la LPP ne permet pas de retirer dans ce but (ou pour partir à l'étranger, devenir indépendant ou prendre sa retraite) le capital racheté dans les 3 années précédentes, respectivement que le fisc refusera rétroactivement la déduction fiscale accordée au moment du rachat (exception: les rachats faits pour combler un trou créé par le partage de la LPP dans le cadre d'un divorce).

[vravolta]

Effectivement, ca devrait jouer comme ca. La seule chose à savoir: au moment de l'injection de l'indeminté dans le 2nd pilier, défiscalisation totale de l'indemnité (évite de se prendre le côté progressif de l'impot dans les dents quand on a une entrée ponctuelle). Au moment de la sortie, le montant sorti est considéré étant le revenu d'une personne virtuelle (donc pas ajouté à la déclaration de vrais revenus de la personne qui sort) et est imposé avec un taux qui de mémoire est le tiers du taux que devrait avoir la personne physique qui aurait ce revenu. Tout rachat subséquent de second pilier viendra combler prioritaire ce trou = le gain d'impot ne sera que la restitution de la quote part de l'impot payé lors de la sortie.
Attention, le second pilier ne peut servir qu'à acheter une maison en son nom et qui serait une résidence principale.

[nono]

C'est le but vu que c'est ma résidence principale. En même temps je n'ai qu'une résidence

Merci pour vos réponses !