Hypothèques

[vravolta]

Et y'a la possibilité de jouer avec le second pilier de Madame en étant un peu sioux = acheter à un seul nom (celui du gros second pilier), retirer ce second pilier puis faire des rachats sur le second pilier du conjoint: ca permet de garder le full gain d'impots tout en ayant fait une sortie.

Dans mon cas, pour la partie surobligatoire, c'est moi qui choisis le programme d'investissement. La stratégie c'est d'être dans le truc qui a le plus de rendement tant qu'on est loin de la retraite puis de basculer petit à petit dans ce qui est plus sur et avec moins de rendement. Dans ma vision des choses, il n'existe pas vraiment de garantie, juste un vase communiquant entre le taux de couverture et mon capital. Y'a pas de miracle: mon fond de pension à capital garanti sert une perf bien moindre que celui non garanti pour un investissement identique (c'est le même fonds de placement sous jacent). La seule différence entre les 2, c'est que le garanti prend une partie de la perf pour la mettre dans le taux de couverture. Comme ce taux, je ne le prends pas avec moi à la retraite, je préfère la version non garantie mais où j'encaisse toute la perf. C'est juste que 5 ans avant la retraite, faudra que je bascule vers le fonds obligataire qui est plus safe mais rapporte moins car je ne pourrais alors pas me refaire sur la durée en cas de trou d'air.

[ravioliv]

Hello
Nous envisageons peut etre un achat et il y aurait pas mal de travaux de renovations (>150k); la question que je me pose ( avant de la poser a l organisme de financement...) c est de savoir si on peut integrer le financement des travaux dans le financement du bien ou si cela doit etre séparé et donc pris sur le cash....ou un financement séparé?

merci d avance

[juliencor]

Intégré si la banque valide le prix d'achat et les travaux.

[ravioliv]

concretement comment ca se passe? on leur montre le devis?

[vravolta]

Concrètement, ils valident ce que vaudrait la maison après les travaux en valeur de gage et ils prêtent le 80% de cette somme. Ensuite pour décaisser la somme, pour le prix d'achat de la maison, c'est facile car ils paient directement le notaire. Pour le reliquat, ils vont demander à voir les factures pour s'assurer que ca part bien dans les travaux de la maison et pas dans d'autres trucs. Ils peuvent imposer que l'archi signe des bons de paiement. Mais ils peuvent pas t'interdire d'être ton propre archi, même s'ils peuvent essayer de le faire croire. A noter que si ce qu'ils te prêtent est inférieur au budget total maison+travaux, ils vont sans doute te demander de sortir en premier ton cash à toi avant de commencer eux à payer histoire d'éviter de payer tes factures, que tu dépenses une partie de ton cash et qu'au final, la maison réalisée ne soit pas celle initialement prévue ce qui réduirait sa valeur de gage et donc la somme qu'ils sont OK de te prêter.

A noter aussi que tu as intérêt à bien exploiter la déductibilité fiscale des travaux car y'a un potentiel gros gain à la clef selon comment c'est fait. Une arnaque qui existe sur Vaud, je ne sais pas ailleurs, c'est que si tu cumules des choses déductibles avec des choses qui ne le sont pas (agrandissement par exemple), la règle qui s'applique est débile = ils regardent si les travaux sont majoritairement de l'agrandissement ou majoritairement de l'amélioration. Et majoritairement amélioration, l'entier est déductible. Dans le cas contraire, rien n'est déductible. Donc dans mon cas, j'avais profité de partir dans de l'isolation pour agrandir. Comme agrandir coute très cher par rapport à isoler, je suis vite passé au delà des 50% et du coup, je n'ai rien pu déduire. Et bien sur, ils ne te préviennent de rien. Ils te disent "oui oui, envoyez moi vos factures" puis quand ils les ont toutes, ils te disent "désolé, vous avez effectivement isolé mais y'en a pour plus d'agrandissement donc aucune déduction". Pour moi, ca s'apparente à des pratiques douteuses indignes d'un état car sur le fond, on a vraiment fait des travaux qui devraient être déductibles. L'astuce est donc de faire de l'agrandissement par phase pour en passer le plus possible avec de l'amélioration, sans dépasser les 50%. Terminer la phase. Et s'il reste de l'agrandissement, le faire dans une seconde phase pure agrandissement. C'est débile comme pratique, mais c'est à hauteur de la débilité de la loi => il faut s'adapter.

[morg]

Notre prêt immo arrive à échéance fin 2017, on va commencer à étudier les options dans les mois qui viennent.
Comment se passe le changement d'organisme prêteur ? Si on change de banque, c'est la nouvelle qui s'occupera des formalités avec l'ancienne a l'échéance?

[Nagata-San]

Oui en intégralité, documents, transferts, payement, cédules, nous gérons tout !

[Cram61]

Dans certains établissements bancaires :
En cas de non renouvellement d'un prêt hypothécaire dans le même établissement, il peut y avoir un délai
de dénonciation ( 3 mois par exemple )à respecter avant l'échéance (cela figure dans les conditions générales) !

[ze_shark]

Voire six mois. Impératif de le respecter, même si on planifie de renouveler dans la même banque. Sinon, le levier de négociation est nul.

[Nagata-San]

Et effet, et si manquée, cela peut se traduire par un switch, dans le bon cas en libor, dans le mauvais en variable.

[ravioliv]

question bete suite a discussion avec un ami qui finance des gros projets commerciaux, n'est il pas possible de contracter un financement avec une banque Francaise ( au hasard ) qui du coup appliquerait le principe du remboursement de capital sur une durée donnée, pemettrait de figer le taux sur une durée >10ans et donc ne calculerait pas l endettement sur un taux d interet theorique de 5%?

Il m a filé le contact d une banque qui pourrait peut etre faire ca...mais je ne sait pas si c est faisable ni meme interressant...

[ze_shark]

Vers une fin possible de l'imposition sur la valeur locative, mais la dépêche de l'ATS que tous les médias romands régurgitent in extenso reste floue sur le devenir de la déduction des intérêts hypothécaires.

Si seule l'imposition sur la valeur locative disparait, je vois mal comment les caisses cantonales et fédérales vont pouvoir se payer un tel cadeau fiscal.

[nono]

C'est exactement ce que je me suis dit en écoutant ça ce matin à la radio. Il paraît évident que ce qu'on te donne d'une main, on te le reprenne de l'autre donc il serait logique que ce ne soit pas un cadeau fiscal.

Ceci étant ça irait dans le sens de la simplification ce qui n'est pas un mal...

[Nyrvan]

Moi ça m'arrangerait bien, ma valeur locative étant plus haute que mes intérêts hypothécaires. Et ce serait plus juste : payer une valeur locative alors qu'on ne loue pas, c'est quand même un peu tordu. Par contre, ce serait un frein supplémentaire pour les primo-accédants, vu l'augmentation probable de la charge fiscale.

[blake_ch]

C'est clair que le système, surtout dans les conditions actuelles avec des taux extrêmement bas, n'encourage pas les propriétaires à rembourser leur dette car cela désavantage dans la balance. C'est un peu dommage je trouve.

Je suis en faveur d'une simplification, mais il faut faire gaffe aux potentiels retours de manivelle si on supprimait et la valeur locative et la déduction de la dette. En particulier bien tester le modèle en fonction de l'évolution possibles des taux. Une remontée brusque serait déjà dangereuse pour pas mal de gens, il ne faudrait pas que cela mette le couteau sous la gorge à encore plus de monde.