Hypothèques

[Gringo]

Cela s'appelle un financement croisé. Toutes les institutions ne le font pas, mais c'est possible.

[blake_ch]

Ok merci pour vos infos. C'est la première fois que j'en entends parler.

[Nagata-San]

(Très) rarement autorisé, mais possible si 0 hypo sur le premier ou moins de premier rang.

Notez que les taux sont à un niveau incroyable, moins de 1% fixe 10ans !

[alainp]

Cela dépend du % d'avance sur le 1er bien et du type de bien. Si le premier est la résidence officielle, le taux peut monter jusqu'à 80%. Donc si la personne est à 60%, elle peut théoriquement emprunter 20 % sur le premier bien. Ces 20% seront considérés comme des fonds propres en cash.

Ces 20% peuvent servir pour acheter un autre bien et sont considérés comme du liquide.

Perso, je n'y vois aucun problème, c'est une pratique courante. A condition toujours de respecter les taux d'avance maximum mais aussi toutes les autres obligations, comme la tenue des charges etc..

[ze_shark]

C'est aussi ma compréhension et mon expérience. Tu peux ré-hypothéquer un premier bien tant que la banque l'accepte et ensuite utiliser l'argent comme fonds propres pour le second.

[blake_ch]

Merci pour vos éclaircissements, ça correspond en effet à la situation que l'on m'a relaté dans l'exemple concret.

Pour ma part, nous avons signé il y a 2-3 semaines pour un appartement, fonds propres provenant uniquement d'épargne. C'est en construction, nous nous sommes donc tourné vers une banque. Sans être au niveau des taux évoqués par Nagata-San, cela reste quand même vachement intéressant de devenir propriétaire.

[ze_shark]

Suis tombé sur cet article qui prétend que "les banques" estiment que le débiteur doit avoir les revenus pour encaisser 7% de la dette. Plus que je pensais.

Etre propriétaire permet d'économiser, à condition d'être riche http://www.rts.ch/info/economie/8198282 ... riche.html

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[vince_1972]

Suis tombé sur cet article qui prétend que "les banques" estiment que le débiteur doit avoir les revenus pour encaisser 7% de la dette. Plus que je pensais.

A l'époque (avant 2012) et ça dépend des banques, chacune ayant son système de calcul.

En principe, c'est plutôt 5%. y compris amortissement.

[nono]

Suis tombé sur cet article qui prétend que "les banques" estiment que le débiteur doit avoir les revenus pour encaisser 7% de la dette. Plus que je pensais.

A l'époque (avant 2012) et ça dépend des banques, chacune ayant son système de calcul.

En principe, c'est plutôt 5%. y compris amortissement.

Toutes banques que je suis allé voir il y a 6 ans et il y a un an et demi m'ont tenu le même discours : calcul de l'endettement sur une base de 5% de taux d'intérêt calculé sur le montant emprunté +1% de remboursement du capital (toujours sur le montant emprunté) + 1% de la valeur du bien donc dans l'absolu c'est même un peu plus de 7% de la dette contractée...

[vince_1972]

ben c'est étrange.
Je viens de consulter les 10 dernières demandes qu'on a fait et on est bien à 5% et parfois, effectivement , 1% de plus d'amortissement.

[juliencor]

Je confirme la règle des "7%". Mais cela dépend du montant que l'on emprunte.

Si l'on arrive avec 20% de fonds propres le calcul des charges sera à peu près le suivant:

1) 80% du prix de vente (montant du prêt) calculé à un taux hypothécaire théorique de 5%
2) 1% du prix de vente en frais d'entretien annuels
3) amortissement de la dette 15% en 15 ans, càd 1% l'an

La somme doit être inférieure ou égale au tiers du revenu brut annuel (des deux si couple).

Après pour ceux qui ont la chance d'avoir plus de fonds propres la règle se modifie, par exemple si vous avez 1/3 du prix d'achat pas d'amortissement obligatoire, et moins de charge hypothécaire théorique.

Et enfin n'oubliez pas les 3% de droits de mutation et les 2% pour le notaire, pas toujours prix en compte dans la valeur totale par la banque.

[Hanse]

J'ai la même information que Juliencor.

La règle des 7% peut paraître sévère et rigide au vu des taux bas actuels, qui plus est avec la possibilité de bloquer les taux sur plusieurs années, et elle est de nature à empêcher certains d'accéder à la propriété. Toutefois, je pense que c'est tout de même sain d'être exigeant en la matière, car si la banque gère ainsi son risque, elle protège aussi son client d'une certaine manière.

[ze_shark]

En étant strictes, les banques protègent aussi l'entier du marché, donc les autres propriétaires. Et je trouve malgré tout que le financement des fonds propres par le deuxième pilier est une bombe à retardement. On encourage une génération de retraités miséreux.

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[blake_ch]

Pour avoir pris une hypothèque cette année, la banque a également fait une simulation à 5% + 1% + 1%. C'était partout pareil où l'on s'est informé. Ça ne m'a pas surpris, c'est la règle c'est comme ça.

Concernant le 2e pilier, je pense qu'il faut juste bien encadrer son utilisation. Sortir des fonds à 30 ou à 50 ans n'a pas le même impact. Cela dit, selon le montant engagé, c'est possible d'y remettre les fonds en quelques années grâce à l'économie sur le loyer. Cela reste un risque à considérer, mais jusqu'à un certain âge, ça ne pose pas trop de problèmes.

Dans mon cas j'ai pu le laisser au chaud.

[Hanse]

En étant strictes, les banques protègent aussi l'entier du marché, donc les autres propriétaires.

Je ne comprends pas. Il me semble que si le financement est plus difficile à obtenir, cela fait baisser la demande et donc les prix, et par conséquent la valeur des biens des propriétaires immobiliers. Mais peut-être penses-tu à la prévention d'une bulle immobilière qui impacte tout le marché (perte de valeur brutale de plus ou moins l'ensemble des biens) lorsqu'elle éclate? Dans ce cas, je comprends.

Et je trouve malgré tout que le financement des fonds propres par le deuxième pilier est une bombe à retardement. On encourage une génération de retraités miséreux.

Effectivement, financer un bien immobilier avec la LPP comporte un risque si l'on n'arrive pas à renflouer la caisse de pension avant sa retraite. Mais il est vrai que c'est pour beaucoup la seule possibilité de répondre aux exigences de fonds propres, sous réserve de prêts ou donation familiaux. A noter que l'on ne peut aujourd'hui plus retirer l'entier de sa LPP pour financer un bien immobilier, la Finma exigeant un financement "personnel" de 10% au minimum (pas dans le souci de protéger la retraite des gens, mais pour diminuer un risque de bulle). A noter encore qu'à la place de retirer sa LPP, il est possible de la mettre en nantissement, ce qui permet d'obtenir un prêt hypothécaire équivalent au maximum à 90% de la LPP nantie (mais là, se pose encore la question des conditions de prêt bancaire par rapport à son revenu).