Hypothèques

[blake_ch]

Bonjour, une petite question par rapport aux taux, pour ceux qui ont des hypothèques à taux fixe. Quelle stratégie choisissez vous? Prendre sur 8-10 ans quitte à payer un peu plus cher ou des durées plus courtes à meilleur taux?

Je me pose la question, car je dois renégocier une tranche de mon hypothèque, j'étais parti sur un long terme, mais le banquier me propose un taux vraiment intéressant sur 3 ans.

Dur calcul de savoir ce qui est le mieux et quelles sont les perspectives du marché dans les années à venir? Pour l'instant les taux n'ont pas trop bougé malgré le COVID, mais dur de savoir les impacts à long terme.

[flyspin]

Il y a 2-3 ans, j'ai décidé de bloquer mes tranches pour 10 ans. Aux taux actuels relativement bas, s'ils baissent, il ne pourront pas plonger de haut. Par-contre, l'imprévu peut les faire monter très haut et très vite.

Évidemment, ce choix incite implicitement d'économiser une certaine somme d'ici la prochaine renégociation des taux, afin d'amortir un bout si les taux prennent l'ascenseur d'ici-là.

C'est très personnel l'approche de ces choses-là, et je ne suis absolument dans ce domaine professionnel. Peut-être qu'un membre pour qui le monde bancaire n'a pas de secret te renseignera bien mieux que moi.

[Gringo]

Le seul truc avec les taux fixes conclus pour de longues périodes est qu’une vente du bien en cours de route nécessite une reprise du financement. Cela peut favoriser l’affaire ou la plomber.
A l’heure actuelle, sous réserve de ce paragraphe, le plus long possible permet de dormir tranquille et prévoir un gros amortissement.
Ce n’est pas parce que les taux sont bas qu’on a plus d’argent de poche, mais on peut lisser. J’ai refait/amélioré les aménagements extérieurs, mis en frais... retour d’impôts, etc.


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[fredz72]

Je pense que cela dépend aussi de ta dette.
Ayant deux biens, un avec une petite dette, bloquer à un taux plus élevé pour une longue période, n'est pas un soucis, car la différence sur une année correspond à une somme qui n'est pas importante.
Pour le deuxième on regarde un peu plus car la dette est plus élevée, donc on va bloquer pour une durée plus courte.
Ma compagne est propriétaire encore d'un autre bien avec une dette très faible, donc le cas est pareil que dans mon premier exemple, on hésite pas à bloquer pour une longue durée.

[blake_ch]

Dans notre cas, un seul bien immobilier. La banque me propose 0.9% sur 3 ans, ce qui nous ferait économiser presque 100.- en intérêts par mois. Ce n'est pas rien, mais en même temps, est-ce tant que ça dans l'ensemble de nos factures ?

De plus, je ne verrai pas la couleur de cet argent, car si je prends ce taux, je continuerai à verser comme habituellement, pour anticiper justement un futur taux plus élevé. Si ça ne flambe pas, on aura gagné un peu.

Je partais sur un taux fixe sur 8 ans. Donc si je prends finalement le taux bas sur 3 ans, l'équation se résume à espérer que dans 3 ans, le taux sur 5 ans ne soit pas plus élevé que si j'avais contracté les 8 ans d'un coup. Aujourd'hui, ça donne un taux peu probable, mais qui sait dans 3 ans ?

Je suis plutôt à jouer la sécurité, donc préférence pour prendre une longue échéance et tant pis si on paie plus que ce qu'on aurait pu contracter (on peut tous faire ce constat actuellement avec les taux qui ont baissé ces dernières années). Mais quand on sait qu'on pourrait économiser un peu d'argent, on a pas envie d'être le c*n qui en profite pas, non?

[Nagata-San]

Si c'est un si faible écart et pas de souhait de vente avant, allonge la durée et amortis.

Par contre, 0.9% 3 ans - il faut aller à la table des négociations. 0.9% c'est notre taux 10 ans actuellement pour idée.

[blake_ch]

Certes, je sais que je ne suis pas chez le moins cher. L'hypothèque est dans une banque, et que certaines banques ont des taux plus bas, mais aussi des politiques auxquelles je n'adhère pas forcément.

Ensuite, il me semble que tu bosses dans une assurance, chez qui les taux sont souvent plus bas que dans les banques. Mais la grosse différence, en général, c'est que les assurances ne font des hypothèques que pour des achats "clé en main" et pas pour des projets de construction.

Dans mon cas, nous sommes passés par une banque car c'était une nouvelle construction, donc il fallait un émetteur d'hypothèque qui puisse libérer des tranches durant la construction. Et comme je prévois à moyen terme une "upgrade" vers une villa, soit à bâtir, soit une grosse rénovation/extension. Dans les deux cas, ma banque peut couvrir tous les cas de transitions, je ne suis pas sûr qu'une assurance en face autant.

Par contre, c'est pas impossible qu'enfin installé, on switche ensuite vers une assurance à la place.

Du moins, c'est ma compréhension, je me trompe peut-être.

[Nagata-San]

C'est généraliste mais pas tout faux.

Notre assurance est partenaire de banques pour la partie construction qui nous permettent de consolider ensuite.

Mais actuellement, même les banques sont basses en taux, tu peux arriver plus bas que ce 0.9%.

La notion de longue durée à pris de l'essor une fois les taux sous les 2%, soit vers 2015, où on se voit rassuré de tenir longtemps un taux plutôt bas (on ne savait alors pas qu'on irait jusqu'à 0.5% 10 ans !), des charges gérées d'avance.
Mais j'insiste, il ne faut pas oublier d'amortir, car trop d'établissements prêtent 80% (et +) sur des valeurs marché, qui est par zone très haut, et ne demandent que 0.8 voir 1% d'amortissement.

Le risque d'être sur-endêtté après les x années de prêt est une réalité, et avec un législateur toujours plus dur sur les conditions d'accès à la propriété (enfin à l'endettement lol), une mauvaise surprise serait vite là.
Et ça c'est dans la situation happy ending d'aller au bout du prêt, car en cas de drame familial ou divorce, on se retrouve bien plus vite exposé.

Un amortissement, certains le voit en contrainte de payer plus par mois, je le vois comme une épargne active (ou forcée), dans un asset qui, si bien acheté, tient ou monte de valeur. Worst case => avoir trop épargné et être du coup libre de son cash/police après le prêt. Scénario idem aux leasing, à la nuance que l'asset ne (devrait pas) dévalue pas durant la durée !

[blake_ch]

Merci pour les informations, c'est intéressant. Juste pour être sûr: quand tu parles d'amortissement, tu sous-entends amortir indirectement via de l'épargne (ou autre), ou bien d'amortir directement en réduisant la dette? Car j'ai souvent entendu que temps que les taux sont bas, il n'est pas intéressant de réduire sa dette (par rapport aux calculs d'impôts derrière).

[Lvx13]

Fiscalement parlant, vu que tu déduis les intérêts de ton hypothèque, si les taux sont bas cela ne change effectivement pas grand chose...

Tu as de toute façon meilleur temps d'amortir indirectement via un (ou des) 3ème pilier et profiter des déductions fiscales liées (dépend tout du même du canton). C'est d'ailleurs ce que te demanderas certainement une assurance si tu conclues une hypothèque chez eux...

A titre de comparaison, je viens de négocier une hypothèque à 0.8% sur 10 ans et j'amortis via un 3ème pilier A et un 3ème pilier B au max des cotisations accordées sur Genève.

[Lvx13]

Le risque d'être sur-endêtté après les x années de prêt est une réalité, et avec un législateur toujours plus dur sur les conditions d'accès à la propriété (enfin à l'endettement lol), une mauvaise surprise serait vite là.
Et ça c'est dans la situation happy ending d'aller au bout du prêt, car en cas de drame familial ou divorce, on se retrouve bien plus vite exposé.

Un gros problème en Suisse sont les personnes qui retirent tout ou partie de leur 2ème pilier pour s'en servir comme fond propre. Si ces derniers n'amortissent pas suffisamment, arrivés à l'âge de la retraite avec juste une rente AVS et une partie de 2ème pilier, ça peut faire mal...
On serait étonné du nombre de retraités qui se retrouvent contraints de vendre leur bien à cause de leur taux d'endettement.

[Nagata-San]

Je privilégie l'indirect en effet, du fait de:
- taux bas => déduction déjà basse du revenu locatif
- difficulté de contrer la valeur locative fiscale vu les taux
- produits 3a déductibles et attractifs
- options 3b selon les cantons
- stratégies de placement à loisir du plus safe garanti aux options très actives qui font du rendement.
- nantissement de la LPP ou rachat à clarifier pour ne pas manquer une petite ligne du règlement, ou se figer des options comme location ou rachats.

Toutefois, bien relever plusieurs choses:
- valeurs de rachat au terme du prêt ?
- stratégie de placement => bien se la faire expliquer, quels fonds, quelle monnaie, quels coûts cachés ?
- la garantie prime ou le rendement/coûts ? => propre à CHAQUE client, prendre 1 ou 2h pour se faire expliquer et exposer des cas concrêts.
- produit valable sur le marché ou uniquement le prêteur => en cas de changement de prêteur à terme,la police peut-elle être nantie ailleurs ?
- échéance suivante de vie ? (enfants ? retraite ? vente d'une SA ?)
- ligne d'héritage éclairée et maitrisée, y compris fiscal ?

Sur toutes ces notions, on se doit de produire une analyse complète et suivre le client sur ses besoins, en indirect ou direct.

[asylum]

Le meilleur contrat, c'est celui dont tu peux te défaire le plus facilement, car on ne peut prévoir certains aléas de la vie. La prochaine fois, je resignerai pour une durée plus courte. Après, si la personne est vraiment tendue au niveau des finances, ok, pourquoi pas prendre de la plus longue durée pour se protéger d'une éventuelle remontée des taux et profiter d'amortir un peu.

[fredz72]

Bon si tu es tendu au niveau des finances...ce dire de bloquer actuellement sur le long terme, est justement le bon plan.
Parce que des taux plus bas que maintenant...on va nous donner de l'argent pour emprunter.

[Gringo]

Ce qui est le cas pour certains institutionnels (caisse de pension, etc.).


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