Vente immobilière sans agence

[Leuen]

Hello,

Il est probable qu'on vende notre maison prochainement. Je me suis penché sur le sujet car je n'avais aucune idée des frais de courtage. J'ai réalisé que c'est en principe entre 3 et 5% du prix de vente. Ce qui représente une somme coquette et qui ne me parait pas vraiment en adéquation avec la quantité de travail nécessaire dans la plupart des cas. Surtout dans un contexte où les biens se vendent en principe très rapidement et facilement.

Est-ce que certains ont déjà vendu un bien par eux même ? Est-ce que c'est réaliste ou pas ? Quels sont les pièges à éviter ?

[ze_shark]

5% ?
Sur VD, c'entre 2.5% en exclu et 3% en concurrence.
C'est un service forfaitaire, que l'objet prenne 1 mois à partir ou 15. Rien n'empêche de la faire soi-même (à la différence de certains autres pays où c'est impossible) mais c'est du boulot. Envoyer le dossier à des dizaines de personnes, répondre aux questions de la moitié, faire visiter à une portion.
Selon l'objet et les questions, un agent pourra avoir nettement plus de crédibilité.
Perso, je trouve encore bon marché en comparaison avec l'impôt sur les gains immobiliers ...

[Leuen]

Entre 3 et 5% c'est ce qu'on lit sur l'Internet. L'agence qui vend le bien qu'on convoite c'est 3% en exclu et 4% sans exclu (HT).

Après il y a Neho qui se veut disruptif et propose un forfait à 12k quelque soit le prix de vente et un service online. J'ai quand même un peu peur de la qualité du service.

L'impôt sur les gains immobiliers serait reporté sur le bien suivant puisqu'on vend pour acheter autre chose. Mais oui un jour, il faudra bien le payer.

[Nagata-San]

C'est un fees certes conséquent, mais qui demande un job actif immédiat (photos, drone, retour, voir vidéo, diffusion, listing, appels) et réactif, surtout en quantité et en suivi, ainsi que les visites, documents à produire, mais aussi inclus un certains portefeuille et réseau, que tu payes indirectement (des années d'expérience, de réflexes, de personnes à contacter, à entretenir etc). Egalement, c'est nettement plus favorable pour mettre en avant le produit et en tirer un prix supérieur.

Usuellement c'est 3% lorsque le prix excède 500'000 CHF, mais tout est négociable avec l'agence au cas par cas.

J'ai vu régulièrement du 2.5 ou 2% en exclusif sur des objets sympas.

[Leuen]

Effectivement la partie suivi et réactivité pourrait être compliquée à gérer avec le job en parallèle. Je ne me rend pas forcément compte de la quantité de demandes à filtrer et traiter. C'est sûr que c'est quand même autre chose que vendre sa voiture (ce que j'ai pratiquement toujours fait seul).

Il y a probablement également une plus-value liée à la qualité du dossier de vente et des annonces par rapport à ce que je pourrai faire moi dans un temps raisonnable. C'est aussi probable que le fait de traiter avec une agence rassure une bonne partie des acheteurs potentiels.

[juliencor]

Perso j'ai vendu un appartement à Pully l'année passée sans agence. Comme je n'y connais rien j'ai fait faire une expertise indépendante afin de déterminer le prix et avoir un dossier en béton (2000 CHF l'expertise).

Ensuite qqes photos au smartphone et annonce sur homegate. Une quarantaine de contacts par mails (surtout pas mettre son tel), dossier pdf sur demande, 15aine de visites et vendu en un mois. J'y ai consacré des heures, mais au prix du courtage économisé ça me fait un joli salaire horaire

[juliencor]

Et le job en parallèle je l'avais aussi, mais les acheteurs aussi donc visites le soir essentiellement.

[torrentmt]

On a commencé à vendre en direct en mettant des annonces, organisation des visites, photos avec smartphone. Beaucoup de visites mais aucune proposition valable en 9 mois.

On a décidé ensuite de passer via une agence en exclu, 3% de mémoires.

L'agent immobilier est venu, il a pris des photos avec un appareil SLR et drone.

3 semaines plus tard, il a fait 2 visites avec 2 clients et ensuite la vente.

Si tu n'es pas pressé tu peux essayer en direct

[Leuen]

Merci pour vos différents retours !

On n'est pas hyper pressés mais il ne faudrait pas que ça traîne 9 mois non plus.

[your momo]

Je dirais surtout que ça dépend de l’objet, ce qui est attractif se vendra toujours mieux qu’un truc atypique ou mal situé (le cumul reste possible).
Avec un dossier bien fait (belles photos qui donnent envie) y’a des visites et finalement une vente. Faut juste vendre une fois, c’est pas comme s’il fallait écouler 15 objets…
Franchement lâcher 30-50k pour trouver un seul client me semble délirant, maintenant chacun a ses priorités et son timing - mais à la fin c’est pas un job harassant non plus …et c’est du gain immédiat, net d’impôts si c’est réinvesti

[Leuen]

Ouais en soit ce que je crois que ce qui me dérange le plus c'est ce système forfaitaire. Certaines ventes peuvent être compliquées à cause du bien, des vendeurs trop gourmands, du contexte, etc..

Mais si je reprend exemple sur le bien qu'on a réservé. L'agence a envoyé l'annonce uniquement à des personnes ciblées de son fichier. Donc pas des tonnes de demandes à filtrer et pas de frais d'annonces. On était les deuxièmes à visiter. Si ça se fait, ça aura été une vente vraiment rapide et facile pour eux. Les deux visites ont été conduites principalement par les vendeurs. Pour la partie financement on a été gentiment redirigé vers un courtier. Les documents nécessaire pour la demande de financement viennent au compte goutte et à la demande. Donc même pas de travail proactif de leur part à ce niveau là.

Payer le prix d'une PAC ou d'une installation photovoltaïque pour ça.

[LaRascasse]

Tu arriveras sans trop de problème à trouver une bonne agence qui te propose un taux à 2%.
En revanche de mon coté j'avais essayé de vendre un appartement en direct il y a 3-4 ans avant d'abandonner devant le nombre de contacts. Par ailleurs j'avoue avoir reçu pas mal d'appels de gens vraiment louches à qui je n'avais aucune envie de faire visiter le bien.
Au bout d'une semaine j'ai signé avec une agence pour qu'ils s'occupent de tout, certes le montant est important mais c'est aussi le prix de la tranquillité.

[Leuen]

Ca apporte effectivement une plus grande tranquillité je suppose.

En y réfléchissant et en en parlant un peu autour de moi, je pense qu'il y a aussi un aspect psychologique à prendre en compte. Même si ça apporte une garantie toute relative, je pense que beaucoup d'acheteurs potentiels sont rassurés de traiter avec une agence plutôt qu'en direct avec un particulier. Ca peut aussi avoir un impact sur le prix de vente.

[ze_shark]

La vente, c'est un métier (si il est bien fait).

Des objets qui partent en deux coups de cuillère à pot, ça ne me dit qu'une chose: trop bon marché, plein de blé potentiellement laissé sur la table.
Peut-être à raison si on est pressé, mais si on ne l'est pas, avoir quelqu'un qui connait les prix de transaction des objets comparables dans le même périmètre, et a l'expérience de se coltiner des prospects et de savoir ce qui fait vendre, ce qui rassure, ce qui inquiète, ça peut valoir son pesant de cacahuètes.

En quelques sortes, la question est de savoir si tu penses récupérer tes 3% (ou plus) sur le prix effectif de la transaction dans le laps de temps que tu te donnes. Si tu brades, je ne vois effectivement pas de raison de payer qqun pour le faire.

[Leuen]

Je pense que c'est assez bien résumé.

Après je pense que certaines agences ont aussi tendance à parfois proposer un prix bradé pour que la vente soit rapide. J'ai un exemple proche d'un immeuble qui s'est vendu facilement 10% au-dessus du prix évalué par l'agence.