Hypothèques

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jl32
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Re: Hypothèques

Message par jl32 » 01 févr. 2016 17:37

ze_shark a écrit :L'amortissement indirect par troisième pilier est déductible du revenu imposable au-delà des 6768 CHF annuels pour les salariés ?

Sinon, fiscalement ça n'a aucun intérêt dès lors qu'on épargne déjà le maximum déductible fiscalement.
Dans Le Temps, un article avec un bon résumé explicatif des avantages de l'amortissement indirect :

Amortir son logement selon son profil de risque
Mon nouvel avatar ressemble à celui de Lapin Agile mais comme cela est fortuit, que ce n'est pas une tentative pour l'imiter, je le conserve for now.

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ze_shark
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Re: Hypothèques

Message par ze_shark » 01 févr. 2016 20:12

Je ne comprends toujours pas l'intérêt dès l'instant où la déduction du revenu imposable est plafonnée aux 6768 CHF annuels ... qu'une personne qui se soucie de sa charge fiscale épargne de toute manière ?

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Re: Hypothèques

Message par dahu » 01 févr. 2016 21:34

Je pense qu'il est aussi utile de préciser que les Français frontaliers (habitant en France, travaillant en Suisse) ont un salaire qui est est un multiple du salaire moyen de leur pays donc ça doit passablement aider lors des discussions avec la banque pour un emprunt hypothécaire.

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Re: Hypothèques

Message par spinose » 02 févr. 2016 11:56

mais les frontaliers qui vivent dans ces régions frontalières , ils n'ont pas non plus les prix pratiqués dans le reste de la france (hors paris), un collègue fait construire une maison au dessus de thonon, c'est 500k d'euros!!

j'suis globalement d'accord avec tout les points discutés précédemment , cependant je tiens a souligner que splitter son emprunt aux "libor/taux fixe X ans" veut pas forcement dire que ces emprunts vont se finir en même temps, alors quand faut renégocier des taux quand t'as des emprunts qui se finissent pas en même temps, t'es pas vraiment en position de force. donc attentions a faire correspondre ces dates.

perso j'ai fait mon emprunt chez une assurance et il m'obligeait a faire un amortissement indirect , mais pas forcement chez eux. car l'idée d'une assurance vie me plaisait pas trop (vu les taux actuel)

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Leuen
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Re: Hypothèques

Message par Leuen » 02 févr. 2016 12:11

spinose a écrit :mais les frontaliers qui vivent dans ces régions frontalières , ils n'ont pas non plus les prix pratiqués dans le reste de la france (hors paris), un collègue fait construire une maison au dessus de thonon, c'est 500k d'euros!!

j'suis globalement d'accord avec tout les points discutés précédemment , cependant je tiens a souligner que splitter son emprunt aux "libor/taux fixe X ans" veut pas forcement dire que ces emprunts vont se finir en même temps, alors quand faut renégocier des taux quand t'as des emprunts qui se finissent pas en même temps, t'es pas vraiment en position de force. donc attentions a faire correspondre ces dates.

perso j'ai fait mon emprunt chez une assurance et il m'obligeait a faire un amortissement indirect , mais pas forcement chez eux. car l'idée d'une assurance vie me plaisait pas trop (vu les taux actuel)
Quels sont les avantages et inconvénients de cette solution ?

On nous a vendu comme avantages: taux plus bas, plus grande flexibilité.
Niveau inconvénients effectivement, on risque de se retrouver avec des échéances décalées et donc liés à l'établissement.
Pour la partie Libor, ça oblige à surveiller les taux.

Niveau flexibilité si j'ai bien compris, l'intérêt est qu'en cas de vente avant le terme de l'hypothèque, ça devrait réduire la pénalité.
Ca permettrait aussi de réduire le risque de se retrouver avec une seule hypothèque qui arrive à échéance pile poil quand les taux sont au plus haut (en tout cas c'est ce qu'on nous vend).

Qu'en pensez-vous ?

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Re: Hypothèques

Message par spinose » 02 févr. 2016 12:58

dans mon cas, si dans 10 ans, les taux sont effectivement beaucoup trop haut, j'aurai toujours la possibilité de passer tout aux LIBOR ou bloquer 1 ans pour diminuer la casse, et espérer que ça redescende.

j'vais essayer de rembourser un max la dette afin de minimiser la hausse des taux. d'ici la j'ai le temps de voir venir. surtout que j'ai quand meme des travaux a faire.

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Re: Hypothèques

Message par BS » 03 févr. 2016 15:48

N'oublie surtout pas de mentionner les frais d'entretien et les travaux de rénovation dans ta déclaration fiscale, car étant déductibles de l'impôt sur la valeur locative cela peut faire une sacrée différence.
N'oubliez pas de cliquer sur les photos !

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Re: Hypothèques

Message par vravolta » 06 févr. 2016 06:49

Pour l'histoire des tranches multiples, perso, je suis parti sur 6 tranches, d'échéances décalées. La première raison, c'est que ma banque (qui n'est pas mon employeur) a été un vrai partenaire lors de la phase réalisation du projet qui comme tout bon projet immo est parti en sucette. Donc ils ont été là quand c'était important pour moi, j'estime qu'en retour je leur dois la fidélité sauf s'ils se mettent à totalement déconner, mais vu qu'ils ne l'ont pas fait quand ils auraient pu en profiter, pas de raison particulière qu'ils le fassent après. Et donc ca ne me gène pas d'être bloqué avec eux un certain temps.
Ensuite, pourquoi j'ai échelonné? Tout simplement car ce que je crains le plus, c'est de me retrouver dans un pic de taux au moment où je dois refixer. Et de tels pics arrivent normalement assez régulièrement, notamment en phase de reprise après une crise. Ainsi, au pire je dois supporter le pic pour seulement 1/6e de ma dette. La seconde chose, c'est que l'espace entre mes échéances correspond en gros à ma capacité d'épargne entre 2 échéances. Et donc je suis assez protégé par le fait qu'avant chaque échéance, j'épargne le montant de l'échéance à renouveler. Si taux raisonnable, je refixe l'échéance, si taux pourri, j'amortis.
Au final, j'ai une bonne protection contre la remontée des taux sans pour autant payer le prix fort d'un taux fixé loin ni avoir le risque d'une date unique de refixation. Dernier point intéressant: la gestion du taux d'effort. Si on met tout en libor, il faut normalement que ca passe même si ce dernier remontait à 7%. Avec mon système, le stress test sur la montée des taux ne se faisait pas avec du 7% (hormis sur la tranche Libor) et donc ca passait facilement ce qui rassurait la banque et donc me mettait dans une situation correcte vis à vis d'eux.

Dernier point: j'ai également 6 cédules en face de ces 6 tranches qui se comportent donc comme 6 crédits indépendants et donc je pourrais envisager de ne pas renouveler une tranche auprès de ma banque actuelle si elle devenait non raisonnable: il me suffirait de récupérer la cédule qui va en face de la tranche et de l'apporter à la nouvelle banque. C'était pas bcp plus cher de faire ainsi plutot que d'augmenter la cédule existante et ca permet de splitter la sureté.

Après, en termes de techno, c'est un peu compliqué de faire passer ca par la division retail de la banque donc en pratique, je suis passé par la division private banking qui a la techno pour évaluer des crédits un peu compliqués alors que le retail est souvent plus limité à ce niveau (ils ont moins de flex sur les normes). Il faut dire aussi que mon projet était atypique au sens où usuellement pour ce budget, les gens font plus petit dans un endroit plus recherché. Mais du coup, ca a été pris en compte lors de la conception et la maison pourrait se diviser jusqu'en 4 appartements indépendants. Ca coute pas bcp plus cher à prévoir: il a juste fallu penser à séparer les tableaux électriques par zone, prévoir des écoulements pour transformer des pièces en cuisine, des colonnes d'eau séparées pour pouvoir y poser des compteurs, des écoulements dans des zones qui n'en ont pas habituellement (garages), des entrées séparées par zone et des moyens simples de séparer les zones. Ca demande un peu d'effort pour que par ailleurs, ca fonctionne aussi quand ce n'est pas séparé, mais au final, ca permet aussi un usage à géométrie variable: grand quand les enfants sont encore à la maison, partie location partie habitation propre quand on est vieux voire location en PPE ou vente: c'est à la carte. On a même poussé le vice jusqu'à faire que le jardin soit aussi découpé en zones elles aussi séparées ou bien s'assurer que le rez de chaussée était compatible mobilité réduite. Bref, l'idée est de faire quelque chose d'assez agile vu qu'on en prend pour 50 ans, il faut que ca s'adapte à l'évolution de la situation sur la durée sans prendre le risque des variations de l'immo ni les frictions liées aux ventes/rachats (frais de notaire, cassage de prêt).

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Re: Hypothèques

Message par Leuen » 06 févr. 2016 11:04

Pas certain que je partirais sur une telle solution au niveau de l'hypothèque, mais en tout cas c'est instructif ;) merci

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Re: Hypothèques

Message par BS » 06 févr. 2016 14:34

vravolta a écrit :Dernier point: j'ai également 6 cédules en face de ces 6 tranches qui se comportent donc comme 6 crédits indépendants et donc je pourrais envisager de ne pas renouveler une tranche auprès de ma banque actuelle si elle devenait non raisonnable: il me suffirait de récupérer la cédule qui va en face de la tranche et de l'apporter à la nouvelle banque. C'était pas bcp plus cher de faire ainsi plutot que d'augmenter la cédule existante et ca permet de splitter la sureté.
Sauf qu'aucun autre établissement de crédit, que ce soit une banque ou une assurance, n'acceptera de te financer à hauteur d'un sixième le montant total de l'hypothèque. J'ai moi-même trois tranches séparées à des échéances différentes pour mon emprunt hypothécaire, et au renouvellement des deux tranches les moins éloignées je vais aligner leur échéance sur celle de la troisième tranche afin de pouvoir mettre en concurrence à ce moment plusieurs établissements pour obtenir le taux le plus avantageux sur la globalité de l'emprunt, et là l'intervention d'un courtier pourrait s'avérer déterminante.
N'oubliez pas de cliquer sur les photos !

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Re: Hypothèques

Message par ravioliv » 07 févr. 2016 18:22

wow....
Tout ca devient de la finance pure dont le decryptage n'est pas a la portée du premier venu ( a moins de simplifier enormément les raisonnements et du coup s'exposer a des erreurs d'appréciation importantes...)

Mais ce qui semble c'est que finalement sur un forum de mordu d'auto avec des bagnoles plutot sympa necessitant un budget important, le saut dans la propriété immobiliere semble un constante....certes le titre du post est "hypotheque" donc on peut s'attendre a l'intervention de "propriétaires" mais on a pas encore vu quelqu'un intervenir pour dire "Je préfère louer une maison avec un super garage pour stocker ma GT3 et une ou 2 old timers"....

Ce qui tendrait a me faire penser que sans etre specialiste en finance, investir dans sa residence à hauteur de sa capacité d'endettement, meme si ca comporte des risques (moins value, remontée des taux....) est la chose a faire....

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Re: Hypothèques

Message par BS » 07 févr. 2016 20:57

ravioliv a écrit :Ce qui tendrait a me faire penser que sans etre specialiste en finance, investir dans sa residence à hauteur de sa capacité d'endettement, meme si ca comporte des risques (moins value, remontée des taux....) est la chose a faire....
Sans parler du risque de ne trouver aucun repreneur pour ta villa ou ton appartement, même à prix bradé, ce qui est devenu monnaie courante avec la crise de l'immobilier.
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Re: Hypothèques

Message par ze_shark » 08 févr. 2016 04:33

La quoi ? Faut arrêter de raconter des bêtises à chaque intervention. C'est lassant.

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Re: Hypothèques

Message par juliencor » 08 févr. 2016 09:47

ravioliv a écrit :wow....
Tout ca devient de la finance pure dont le decryptage n'est pas a la portée du premier venu ( a moins de simplifier enormément les raisonnements et du coup s'exposer a des erreurs d'appréciation importantes...)

Mais ce qui semble c'est que finalement sur un forum de mordu d'auto avec des bagnoles plutot sympa necessitant un budget important, le saut dans la propriété immobiliere semble un constante....certes le titre du post est "hypotheque" donc on peut s'attendre a l'intervention de "propriétaires" mais on a pas encore vu quelqu'un intervenir pour dire "Je préfère louer une maison avec un super garage pour stocker ma GT3 et une ou 2 old timers"....

Ce qui tendrait a me faire penser que sans etre specialiste en finance, investir dans sa residence à hauteur de sa capacité d'endettement, meme si ca comporte des risques (moins value, remontée des taux....) est la chose a faire....
Analyse intéressante d'une partie de la population du forum, ainsi que de ses choix. C'est le bon moment à mon avis de se lancer, en négociant durement les prix.
Mini Countryman Cooper S 2013
Mercedes-Benz SL63 AMG Performance
Saab 9-5 Aero 2002
Audi SQ7 2017
Ski-doo Renegade Backcountry 800 2013

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Re: Hypothèques

Message par vravolta » 20 févr. 2016 05:42

BS a écrit :
vravolta a écrit :Dernier point: j'ai également 6 cédules en face de ces 6 tranches qui se comportent donc comme 6 crédits indépendants et donc je pourrais envisager de ne pas renouveler une tranche auprès de ma banque actuelle si elle devenait non raisonnable: il me suffirait de récupérer la cédule qui va en face de la tranche et de l'apporter à la nouvelle banque. C'était pas bcp plus cher de faire ainsi plutot que d'augmenter la cédule existante et ca permet de splitter la sureté.
Sauf qu'aucun autre établissement de crédit, que ce soit une banque ou une assurance, n'acceptera de te financer à hauteur d'un sixième le montant total de l'hypothèque. J'ai moi-même trois tranches séparées à des échéances différentes pour mon emprunt hypothécaire, et au renouvellement des deux tranches les moins éloignées je vais aligner leur échéance sur celle de la troisième tranche afin de pouvoir mettre en concurrence à ce moment plusieurs établissements pour obtenir le taux le plus avantageux sur la globalité de l'emprunt, et là l'intervention d'un courtier pourrait s'avérer déterminante.
Je suis pas convaincu que si tu vends à l'autre établissement de crédit que les autres tranches viendront s'il propose effectivement un bon service, il refuse car fondamentalement, ca ne change pas sa couverture, juste la taille de ce qu'il recoit comme business. Et donc celui qui refuse, c'est celui qui en fait souhaite te bloquer pour te tondre par la suite donc a priori, un partenaire peu recommandable. Et le problème, c'est que si tu alignes tes échéances, tu t'exposes à un risque significatif de taux et se pose la question de la pertinence de s'exposer à ce risque qui selon moi est de loin le plus important juste pour avoir la possibilité de partir chez un partenaire qui ne te veut que s'il te tient au bout de son fusil?

De nouveau, dans le monde du private banking ou des investisseurs institutionnels, c'est une saine pratique que de ne pas avoir tous ses oeufs dans le même panier, justement, car ca oblige la banque à délivrer le meilleur car sinon, ca se voit en comparaison et aucune banque ne refuserait un mandat au prétexte qu'elle n'a pas tous les assets chez elle. Là, c'est un peu pareil. Enfin, il faut savoir que plus que l'hypothèque qui n'est pas un produit rentable mais plutot un produit d'appel, ce qui intéresse, c'est d'avoir le reste de la relation bancaire. Et ca, rien n'empêche de la basculer de l'autre coté quand tu es à cheval entre 2 banques en attendant que tes échéances se renouvellent.

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