Hypothèques

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ze_shark
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Hypothèques

Message par ze_shark » 23 déc. 2008 18:11

Questions aux nombreux compteurs de haricots qui trainent par ici: j'ai une hypothèque à échéance et dois la renouveller.

Est-ce que je signe pour 5 ans à 2.7, 8 ans à 3 au 10 ans à 3.2% ?

Ne regardez pas les chiffres dans l'absolu, ils ne sont pas encore négociés et il y a mieux sur le marché, c'est plus une question d'horizon du taux fixe.

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juliencor
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Message par juliencor » 23 déc. 2008 20:14

C'est difficile de conseiller la durée optimale avec si peu d'éléments :)

Si t'as la chance de renouveler maintenant, t'es déjà dans le tout bon. Après négocie surtout la marge que la banque te prends au-dessus du LIBOR (ou taux de refinancement). Comparis est ton ami.
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Message par juliencor » 23 déc. 2008 20:15

Note à Falcon: il est bien écrit compteurs, et non conteurs :wink:
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Message par phil77 » 23 déc. 2008 20:45

hello Shark

je ne veux pas faire de la pub pour ma banque (CS pour ne pas la nommer), mais nous avons un produit s'appelant roll over flex (ou qqch du style et nous ne sommes certainement pas les seuls à proposer cela), mais c'ets basé sur le libor 1 mois, deux mois, trois mois, .... et 12 mois. Les conditions sont très avantageuses. Si tu veux plus de détails n'hésite pas à me revenir par mp et si intérêt il y a de ta part je pourrais te mettre en contact avec un ancien copain d'uni qui fait dans l'immobilier au CS.

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ze_shark
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Message par ze_shark » 23 déc. 2008 21:17

Merci pour les conseils, mais je n'ai vraiment pas envie d'avoir le nez sur le LIBOR tous les jours. Comprends pas la notion de marge sur le LIBOR pour un fixe à 5, 8 ou 10 ans ?

phil77
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Message par phil77 » 23 déc. 2008 21:29

si tu cherches la tranquilité, prends un taux plus long. PAr contre en cas de revente du bien tu risques d'être un peu lié à la banque. bref un 5 ans est à mon avis un bon compromis.

la marge sur le libor. à mon avis Julien parle de ce que la banque va se prendre comme commission sur ton dos (sur mes clients on parle de marge en plus du Libor hebdomadaire).

Mais ma proposition je peux te mettre en contact avec un de mes potes.

Sinon Comparis est bien, mais ils prennent les taux officiels et personne ne paie les taux affichés.

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Message par pierre » 23 déc. 2008 21:39

phil77 a écrit :je ne veux pas faire de la pub pour ma banque (CS pour ne pas la nommer), [...].
Tiens, ça me rappelle une anecdote, ça: il y a qques années, je négociais une hypothèque et j'avais rencontré un gars du CS. Comme j'avais un salaire qui ne me permettait pas de payer les intérêts du prêt, mon profil était rejeté en 2 nano-secondes par les super-ordinateurs 'achement malins du CS (question de contrôle du risque, 'oyez l'genre?). Le gars en question m'a dit un truc comme:
- "z'avez plusieurs sociétés, non"
- "bouais...", rétorqué-je en reprenant une poignée de cacahouètes
- "ben alors, z'avez qu'à me faire 2-3 certificats de salaires bidons pour qu'on arrive à un revenu qui sera accepté en interne, et voilà", me lâche-t-il froidement et gloussament.
J'ai toussé une cacahouète de travers et lui ai dit qu'on n'allait pas perdre plus de temps ensemble, hein...

Pour en revenir au sujet, je vais bientôt renouveler une tranche aussi. Probablement à 7 ou 10 ans. Et probablement avec la petite banque locale qui m'a fait confiance à l'époque.

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Message par Polon » 23 déc. 2008 23:59

Pierre, CS faisait déjà dans le "subprime" à l'époque ??? :lol: :lol: :lol:

5 ans me paraît pas mal comme période.
Au niveau stratégie, tu peux aller demander quelques offres ailleurs, dont les banques françaises (CA et SG entre autres) qui cassent les prix.
Anecdote véridique : je me suis pointé dans la filiale "financements" de mon ancien employeur, comme un client lambda. Après 30 minutes de discussion, le gentil compteur de haricots a proposé une marge négative sur l'hypothèque en amenant un portefeuille de gestion... :shock:
Après tu reviens vers ton banquier habituel, et tu lui mets en perspective les offres concurrentes, tes avoirs et ce que tu lui rapportes par an (env. 1% de tes assets), et ta fidélité envers son établissement. Sans compter, qu'en règle générale les conseillers ont une compétence de rabais de l'ordre de 0.20 à 0.50% sur la marge, en fonction de leur grade. Et la concurrence est tellement forte entre les établissements que ça marche quasi à coup sûr!
Très récemment on a renouvelé l'emprunt sur la maison familiale des parents pour des peanuts sur 5 ans... en renonçant en plus à la clause de non-compensation dans le contrat. :wink:
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Message par juliencor » 24 déc. 2008 01:26

ze_shark a écrit :Comprends pas la notion de marge sur le LIBOR pour un fixe à 5, 8 ou 10 ans ?
En fait les banques se refinancent au LIBOR sur le court terme et au SWAP sur le long terme. A l'interne c'est souvent appelé Taux de refinancement. Cela veut dire que si elles te prêtent pour ton bien immobilier, elles empruntent de l'autre côté afin d'annuler le risque. Le gain est donc assuré pour la banque sur la durée choisie. L'idéal est de se procurer ces taux pour pouvoir comparer.

Par exemple, si le taux de refinancement du jour pour 5 ans en CHF est de 2.2, et que la banque te propose une hypothèque fixe pour 5 ans à 2.9, elle rajoute 0.7. Cela permet de comparer les banques entre elles. Sinon tu n'as jamais des offres au même moment, et donc la comparaison est difficile.
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Message par phil77 » 24 déc. 2008 08:49

juliencor a écrit :En fait les banques se refinancent au LIBOR sur le court terme et au SWAP sur le long terme. A l'interne c'est souvent appelé Taux de refinancement. Cela veut dire que si elles te prêtent pour ton bien immobilier, elles empruntent de l'autre côté afin d'annuler le risque. Le gain est donc assuré pour la banque sur la durée choisie. L'idéal est de se procurer ces taux pour pouvoir comparer.

Par exemple, si le taux de refinancement du jour pour 5 ans en CHF est de 2.2, et que la banque te propose une hypothèque fixe pour 5 ans à 2.9, elle rajoute 0.7. Cela permet de comparer les banques entre elles. Sinon tu n'as jamais des offres au même moment, et donc la comparaison est difficile.
merci Julien pour l'explication. Je sais que sur les comptes on pratique un Libor synthétique qui est proche du Libor marché (mais ça tu t'en souviens très bien) et que nos coûts de refinancement sont très bas comparés à certaines banques concurrentes.

Bref Shark regarde ce qui te plait au niveau sécurité et les compromis que tu es d'accord de faire (ouverture d'un dépôt titre, etc..) et surtout fais marcher la concurrence. Par contre si tu tombes sur un imbécile comme Pierre a rencontré, tourne tout de suite les talons. Ces gens ne comprennent rien à ce business et n'ont rien à faire dans ce secteur. Qu'ils retournent vendre des glaces au bord du lac. Je pense que l'on travaille dans les services et les conseils et cela doit être au top. Marre des amateurs plus ou moins éclairés.

Navré Pierre pour ta mauvaise expérience. Tu aurais du demander à voir son chef et que cet imbécile reçoive un blâme.

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Message par Gringo » 24 déc. 2008 09:08

Un collègue vient de signer un fixe 2 ans en-dessus de 2%.

Pour ma part, je pourrais signer un forward dans 3 mois pour mars 2010. Cette fois, c'est à étudier sérieusement. Perso, je ne suis pas pour gagner le dernier 1/10 de % mais surtout lisser intelligemment et éviter l'étouffement financier. D'ailleurs, je charge toujours mon budget avec un taux artifciel de 5% et me sert du delta comme fonds d'amortissement (je fais du direct, ce qui est inavouable pour un assureur).
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Message par ToTheEnd » 24 déc. 2008 13:47

Cette niaiserie de Comparis ne vaut pas la peine de perdre son temps avec puisqu'il affiche les taux officiels... ce qui est très loin des taux "négociables".

Mon conseil: choisi 2 ou 3 banques max et va négocier directement avec eux un taux fixe sur 5 ans ou 10 ans. Si tu veux "risquer" modérément les choses (car je suis persuader que les taux vont encore baisser), je te conseille de prendre 50% en fixe sur 5 ans et les 50% restants, sur un produit du type Libor à 12 mois, voire un peu plus. En effet, avec ce dernier produit, tu pourras "switcher" de produit sur une hypothèque fixe à X années quand les taux auront atteints le "fond".

Cela devrait te permettre de gagner quelques dixièmes (points de base) sur une hypothèque long terme.

Enfin, seule une négociation personnalisée te permettra d'avoir le meilleur "taux"... c'est pour ça que je te recommande une discussion live! En plus, il me semble que tu as un certain "bagou" ce qui sera très utile si tu fais miroiter au "banquier" plus que l'hypothèque (dépôts, épargne, salaire, cash, etc.)

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Message par ze_shark » 24 déc. 2008 13:55

Vous voyez où le fond (pas quand mais à quel niveau) ?
Les banques centrales sont pour la plupart à des taux proches de l'argent gratuit, je me demande comment ça peut aller nettement plus bas.

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Message par spyde » 24 déc. 2008 14:24

Moi j'ai bloquer un taux fixe pour 10 ans.

J'ai pris le risque l'avenir me dira si j'ai eu tord ou raison vu le chamboulement des taux :?
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Message par juliencor » 24 déc. 2008 16:27

ToTheEnd a écrit :Cette niaiserie de Comparis ne vaut pas la peine de perdre son temps avec puisqu'il affiche les taux officiels... ce qui est très loin des taux "négociables".
C'est peut-être niais mais ça permet déjà de voir les marges que se prennent les banques...
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