residence secondaire FR / CH?

ravioliv
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residence secondaire FR / CH?

Message par ravioliv » 06 sept. 2019 13:30

Salut a tous
Je post dans cette section qui me semble appropriée
Voila je suis de nationalité Francaise resident suisse et ai deja effectué un "achat" immo pour ma residence principale ( en Suisse donc )

On envisage l'achat d'un petit appart a la montagne pour le week end pas trop loin de Lausanne

La question que je me pose est entre suisse ( Paccots, Charmey, Champery ) ou France ( Chatel, la chapelle, Thollon les memises...)
Niveau prix ca semble se valoir mais le mode de financement, l'imposition vont etre differents...

Du coup je me demandais si certains avaient des arguments pour / contre l'un ou l autre?

France on peut contracter un emprunt quasi sans apport et amortir le bien, en plus avec un revenu de source CHF il y a l effet de levier ( positif en ce moment )
En Suisse lorsque l on a deja une hypotheque pour residence je ne suis pas certains des conditions d'endettement et de fonds propres demandés

Ha oui sachant que une partie du financement se ferait via la vente d'un appart en region parisienne representant environ 50% de l apport ( mais en EUR donc )
Merci :)

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par ze_shark » 06 sept. 2019 19:43

Quelques considérations:
- à mon avis, tout achat de logement de montage (ou de bord de mer d'ailleurs) doit être envisagé en tenant compte des effets du changement climatique à 15 ans, soit la fin du ski de moyenne altitude et même à plus haute altitude des saisons beaucoup plus courtes, avec les effets que ça sur la jouissance du bien et sa valeur
- à conditions égales, la France représente un risque énorme d'instabilité fiscale en comparaison avec la Suisse, donc tout calcul financier devrait tenir compte d'un facteur de risque important
- l'exigence stricte de fonds propres est un avantage, pas un inconvénient, car elle est un facteur de santé du marché immobilier, donc de la valeur du bien dans le marché où il se trouve

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par vravolta » 07 sept. 2019 08:29

Perso, pour des biens aussi typés qu'un appart en station, une location à la saison (OK, je parle uniquement de celle de ski) va te couter aussi cher que les charges d'entretien du truc à l'année. Ensuite, une résidence secondaire, c'est un fil à la pate: ca veut dire qu'il devient pas très malin d'aller ailleurs qu'à cet endroit.
Pour l'achat en France, et surtout en résidence secondaire, perso je ne ferais pas. Pourquoi? Car on parle d'un pays dont le niveau de dette, si on intègre dedans les engagements type retraites des cheminots ou de la fonction publique, a un endettement qui commence à gentiment ressembler à celui de la Grèce. Donc soit le gouvernement dit fuck à ses cheminots et fonctionnaires pour leur retraite (mais l'expérience jusqu'à maintenant, c'est que tous ceux qui ont touché aux acquis se sont cassé les dents), soit la dette va exploser. Et quand la dette explose, quelle solution il reste? Dévaluer sa monnaie? Bah non, la France n'a plus sa devise à elle et les autres membres de l'EUR vont pas être chauds pour subventionner les largesses d'un seul des membres. Du coup, il reste la solution de "confisquer" tout ce qui n'est pas de première nécessité. Dès lors, avoir une voiture en carte grise de collection (plus possible de dire qu'on en a besoin pour aller bosser), une résidence secondaire (ne sert pas à bosser), un bateau de plaisance (là encore, ne sert que pour le loisir), une voiture de plus de 5 CV peut être sucré pour assurer la survie de la nation. En gros, on cherche le gras là où il se trouve et les résidences secondaires en font partie.

Ensuite, fiscalement parlant, il faut se rappeler que la France est dans une démarche de transfert des charges de l'état central vers les collectivités locales. Or, le principal impot que ces dernières lèvent est le foncier. Pour un résident en France, il y aura le bénéfice de la potentielle baisse sur l'IR permise par le transfert de charges (pour peu que l'état répercute effectivement la baisse de charge; rien n'est moins sur), mais pour les non résidents, ce sera l'augmentation plein pot dans les dents. Couplé à la fin de l'intérêt dans une optique orientée sur le ski ce qui veut dire baisse de la valeur du bien, la revente risque d'être fort douloureuse.

Ma conclusion: Si ta volonté est d'investir du cash dispo dans de la pierre, privilégie ta résidence principale car elle, tu en profites tous les jours et logiquement, elle devrait avoir une valeur de revente intéressante car à distance corrects d'un bassin d'emploi. Et pour les weekends, les hotels ou AirBnB/chambres d'hotes sont tes amis pour moins de budget et moins de tracas. Si vraiment tu fais une fixette pour acheter en France, il faut alors je pense le faire dans une optique retraite = imaginer que tu voudrais profiter d'une rente CH pour la dépenser dans un pays où le cout de la vie est moindre. Dans ce cas, tu seras plus sur des biens plus isolés mais avec un village qui vit toute l'année et un truc que tu retapes gentiment pendant ta vie active pour y passer une retraite paisible si c'est ca ton trip. Donc là, si tu vises un petit village en Bourgogne ou du côté du Vercors, tu restes à des distances jouables pour faire des weekends pendant que tu es actif et sur un truc qui pourra avoir du sens quand tu seras agé. L'autre option, c'est le truc pas trop loin d'un aéroport EasyJet donc du côté de Rennes ou Toulouse par exemple et qui te permet d'y aller facilement pendant quelques années (personne ne sait trop si le modèle EasyJet existera encore dans 20 ans, mais pas grave: dans 20 ans, tu sera sans doute retraité ou pas loin de l'être).

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par ravioliv » 07 sept. 2019 13:28

Merci a vous d'avoir pris le temps :)

En effet j avais deja en tete la raréfaction du ski a moyenne altitude, mais je pense aussi que cela va engendrer des engouements nouveaux pour la montagne ( VTT electrique )
Le coté incertitude de la France vis a vis des contribuables avec un potentiel de tonte important est en effet un vrai risque, d'ailleurs je bataille pour récupérer plusieurs années de ponction sur mes revenus locatifs destinés a abonder au systeme de santé, ce qui n'est pas logique vu que je n'en bénéficie pas...et une taxation au maxi des baremes...
Ces revenus locatifs justement sont l'origine du changement de projet, je loue mon ancien appart en region parisienne mais c'est un plan foireux car une fois payées les différentes charges et impots, il ne me reste rien sur le loyer encaissé voir je suis déficitaire si j'ai des frais de remise en état...donc a part le fait que depuis que je suis en Suisse c'est la location qui a amorti mon bien, ca represente maintenant juste un capital immobilisé a rendement zero voir negatif.
D'ou l'idée de vendre et re investir dans autre chose qui meme si ca ne me rapporte pas me permettra d'en profiter.
Ayant déja suffisamment de tas de toles par rapport a la place disponible et le temps pour les conduire, je pensais a un petit truc a la montagne facilement accessible, qui en le louant un peu me permetrait d'absorber les charges.
La loc a la saison ca reste du cash cramé alors qu'en investissant on a toujours le coté capital et eventuelle plus value...plus le fait que j'aime assez le coté "habitude" ou du coup au fil du temps tu decouvres l'endroit plus en détails, y laisser ses skis, son VTT a l'année et y aller quand on veut et pas juste pour "rentabiliser la loc saisonniere"...
Un village comme Les Paccots par exemple me semble assez attractif, proximité de Lausanne, terrain de jeux varié...mais il y en a peut etre d'autres...

Mais du coup ca veut dire partir sur un financement type hypotheque et non credit + un apport en fonds Euros qui est pas avantageux question taux de change ( actuellement ) d'ou le questionnement...
L'avantage en France aussi est que tu peux aujourd hui contracter un emprunt sans aucun apport ( ce qui ne veut pas dire que ca soit une bonne chose pour tout le monde et la santé économique on est d'accords )

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par Avgas » 07 sept. 2019 13:35

L'autre aspect à tenir em compte est qu'un bien situé en France (ou ailleurs) rentre dans ton calcul de l'impôt sur la fortune (et oui beaucoup de non-Suisses ignorent qu'en Suisse il éxiste bien un impôt sur la fortune) et autant il y a quelques années les autorités Suisses n'étaient pas au courant mais maintenant elles le sont, donc tu risques te faire "avoiner" en France sur la taxe foncière et les plus values si jamais tu revends PLUS l'impôt sur la fortune en Suisse.
La France a toujours été très créative pour créer des impôts (ils ont inventé la TVA et la CSG) et sa capacité à savoir les encaisser fait que le monde entier lui prète du pognon. En face de cela ils sont infouttus de réduire le poids l'État, réformer la fonction publique, donc de réduire le train de vie.
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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par Avgas » 07 sept. 2019 13:38

Renseignes toi bien sur la plus-value que tu vas casquer en France en revendant ton bien.
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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par bacchus » 07 sept. 2019 13:58

Plutôt que le coté financier/fiscal, j'orienterais ma réflexion initiale différemment à ta place.
Comme le souligne zeshark c'est le changement climatique qui risque de te faire boire la tasse si tu payes au prix fort un chalet et que dans 15 ans il n'y a plus que 2 semaines de neige par an...
Du coup l'impôt sur la plus value ne sera pas un problème remarque...

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par ze_shark » 07 sept. 2019 15:43

Le développement d'activités alternatives comme le VTT électrique me parait illusoire, l'affluence à la hauteur du ski serait complètement ingérable.

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par morg » 08 sept. 2019 00:02

Nous avons eu la même envie il y a 3 ans:
- nous avons loué une saison pour « tester »
- nous avons ensuite acheté en France (Chamonix)

Nous avons choisi Chamonix:
- car c’est au moins autant actif en été qu’en hiver
- parceque c’est suffisamment haut pour espérer y trouver des conditions de ski encore un moment
- car depuis chez nous (Nyon) c’est 1h30 avec 90% d’autoroute et un risque quasi nul de route difficile (jamais eu un bouchon en 3 ans...)

Bref si tu veux discuter des aspects fiscaux et autres, fais signe.


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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par ravioliv » 08 sept. 2019 09:42

Merci a vous
Donc question stabilité fiscale il y a un argument en faveur de la Suisse. makes sense...
Pour le coté incertitude du ski, je fais pas partie des anti climat change mais je me mefie quand meme des visions climatiques a court terme...ceci dit c'est vrai que ca peut etre suffisant pour juste destabiliser le marché immobilier de montagne...
Apres l'idée c'est aussi d'avoir un pied a terre pour profiter de la montagne et ma pratique ne se limite pas que au ski ( vtt, trail, rando...ou juste le fait d'etre un peu peinard )

Morg, je te PM ca m'interresse en effet!

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par ze_shark » 08 sept. 2019 09:58

Il ne s'agit pas de visions, mais de mesures.

https://www.meteosuisse.admin.ch/home/c ... iques.html

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par Avgas » 08 sept. 2019 12:25

Du coup l'impôt sur la plus value ne sera pas un problème remarque...
Ma remarque concernait la plusvalue potentielle actuelle et son implication fiscale générée par la vente du bien éxistant en France... C'est bon de faire les comptes avant, et de ne pas avoir une très mauvaise surprise aprés.
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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par vravolta » 11 sept. 2019 19:35

Pour se faire une idée de la possibilité que le VTT remplace le ski, il suffit de regarder combien se loue un appart l'été vs l'hiver dans une station comme les Gets (qui a accueilli les championnats du monde il y a quelques années il me semble): le prix de l'été est une fraction de celui de l'hiver. En fait, ce n'est pas la même clientèle. Par ailleurs, le problème, c'est que quand la neige devient rare, ca commence par faire exploser les couts d'exploitation des remontées qu'on ne peut pas non plus stopper. Voir le cas de Charmey récemment. Et donc ca veut dire explosion des impots locaux. L'autre problème, ce sont les effets de bord des changements climatiques: la fin du permafrost qui fait tomber des pans entiers de montagne qui étaient tenus par le gel permanent, les torrents et coulées de boue, les routes qui se fissurent, etc. Pour moi, l'avenir de la moyenne montagne sera surtout si ca peut devenir de la résidence principale et donc la proximité raisonnable d'un bassin d'emploi. Une grande ville comme Chamonix est une bonne idée si on veut partir là dedans: y'aura du ski garanti encore en 2100, c'est une ville d'une bonne taille (presque 10 000 habitants), y'a une économie raisonnable, (casino, tunnel et le coté "pied du mont blanc"), etc.

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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par morg » 12 sept. 2019 08:23

Et pour y être au moins un week end sur deux toutes saisons confondues depuis 3 ans, il y a à présent plus de monde en été qu’en hiver... J’ai notamment vu le parking principal de Cham (Greppon) complet en août.


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Re: residence secondaire FR / CH?

Message par Yvan » 12 sept. 2019 08:24

Tiens, on passait hier soir aux Paccots et mon amie me dit: Ce serait cool d'avoir un chalet ici..

Je reste assez sceptique sur l'idée d'avoir une résidence secondaire à basse altitude. l'hiver effectivement, à court terme, l'attractivité de la basse montagne risque de fortement chuter. Bel exemple avec Charmey, les Paccots sont à mon avis en gros sursis. 2017-2018 ont été catastrophiques en conditions d'enneigement, 2018-2019 un peu moins mais la tendance est là.

Propriétaire en famille d'un appartement parfaitement situé en Espagne, on se pose aussi la question de le conserver ou non. L'aspect sentimental tend au oui (pour nos enfants plus tard, coin pour les vacances, etc..), l'aspect pragmatique tend au non. Ca coute, c'est loin quand y a des emmerdes, compliqué d'aller aux séances de copropriété, bref, les petits tracas qui se règlent en suisse aisément peuvent vite prendre des proportions dans un autre pays, avec d'autres lois et manières d'opérer.

Sans compter sur le fait que comme dit ci-dessus, c'est un peu con d'aller ailleurs en vacances quand on a une résidence secondaire.
Mais mathématiquement, le revendre permettrait entre-autre de financer bien des vacances à toute la famille
N 27° 48.849' E 33° 55.222' -98.4 ft

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