Hypothèques

[matchou]

Bonjour à tous,

Je relance ce sujet car je suis en pleine recherche de l’établissement qui financera mon futur achat immobilier. Ayant un bon dossier (niveau apport et niveau taux d’endettement) je cherche les établissements (bancaire uniquement car projet de construction) prenant en compte la qualité du dossier du débiteur afin de déterminer le taux final au lieu d’appliquer le même taux pour tous. Avez-vous des expériences à ce sujet, des retours d’expérience. Je pensais éventuellement a contacter un courtier mais j’ai toujours ce doute sur l’impartialité (exemple, DL racheté par Helvetia...)

D’avance merci

[ze_shark]

Mon conseil est de demander une offre à un (ou plusieurs) établissement bancaire chez qui tu n'est pas client, faire valoir ta surface financière complète (portefeuilles de titres, etc ...), obtenir une offre, puis aller voir ta banque et leur demander une offre également, puis faire un ou deux rounds de ping pong, et jouer conquête contre rétention. Le panel devrait inclure la banque cantonale de ton canton. Tu verras vite qui est réceptif à l'argument de conquête/rétention que ta situation financière globale suscite.

Un dossier sain est uniquement un critère d'entrée en matière, pas un tapis rouge, et je crois que les marges de négociation sont de toute manière faibles par rapport aux taux publiés (mais pas nulles comme elles le sont dans certaines nouvelles banques type Migros).

[nono]

Entièrement d'accord avec JC pour l'avoir expérimenté moi-même. N'hésite pas à contacter des banques hors canton également, tu pourrais avoir de bonnes surprises

[matchou]

Bonsoir,
C’est effectivement ce que j’ai commencé à faire, le tour des banques. Le ping-pong final sera intéressant je pense.

Pour avoir déjà eu contact avec la banque Migros, je confirme que c’est no négociation à priori. La Raiffeisen, pas facile non plus.

Quelqu’un connaît la banque du Léman? A priori une banque française qui s’est installée en Suisse également, ils proposent des taux fixes très intéressants (ex: 10ans à 1.2%)
https://www.banqueduleman.ch/Particulie ... -taux-fixe

[rbk]

Les banques hors cantons, c'est une chose que je n'avait pas faite, tu me fais regretter.
Un paramètre à prendre en compte c'est la qualité de ton interlocuteur, tous ne sont pas rigoureux.

[nono]

Et concernant DL, ils ne font pas le tour des banques, j'ai regretté aussi...

[stef]

Bonjour à tous, j'ai en ce moment le projet d'achat d'un appartement neuf pour 2020 dans une PPE. Etant novice dans le domaine, j'ai plusieurs rdv avec 2 banques cette semaine. Vous conseillez quoi niveau durée d'hypothèque ? Prendre 10 ans ? moins ? Les taux étant bas, sa va surement monté non ?

[blake_ch]

Je ne sais pas s'il y a une bonne réponse à ta question. Il y a une part de spéculation mais aussi une réflexion sur ton rapport au risque.

Les banques vont certainement te proposer de séparer le prêt en 2 parts avec des échéances différentes. Cela permet de lisser le risque sur le long temps, par exemple un moitié sur 4 ans puis l'autre sur 8, plutôt que de tout prendre d'un coup après l'échéance.

Ce qu'il faut vous poser comme questions à mon avis c'est :
1. Où est-ce que vous vous voyez dans 10 ans?
Est-ce que c'est le bien de votre vie ou une étape? Si c'est le 2e je vous conseille de prévoir de calquer vos hypothèques pour arriver à terme d'ici "la prochaine étape". Par exemple lorsque nous avons acheté notre appartement, on a mis l'hypothèque sur 4 et 8 ans, avec comme but de remettre sur 4 ans lorsque la première arrive à échéance afin de synchroniser les 2 en cas de changement de situation à la fin du terme (projet d'achat de maison en l'occurence).

2. Quel risque voulez-vous prendre?
Est-ce que c'est plus important pour vous d'avoir des coûts fixes sur la durée ou baisser ces coûts pour le moment en penser pouvoir faire face aux futurs changements.

Soyez clair dans vos plans de vie et votre gestion, ensuite d'une banque à l'autre ce n'est grosso modo qu'une histoire de dixième de pourcent. Il est bien de voir 2-3 banques pour comparer les taux et les conditions.

[stef]

Merci pour tes remarques.

1: Je dirais pour une une vie avec le projet d'avoir des enfants (c'est un 4 pièces) donc plus de 10 ans. Mais on peut pas deviné le futur dommage

2. Je dirais coût fixes car j'ai rarement de la chance et je deviens vite nerveux lorsque les choses vont pas dans le bon sens. Donc pas envie de prendre des risques non plus

[bence]

Good luck avec ce joli projet, une très grande étape dans la vie que de passer proprio en Suisse.

J'ai eu une chance énorme pour ma part, j'ai acheté mon studio de 34m2 super bien situé á Budapest (première rangée sur le Danube, 6ème étage vue sur le parlement) en 2013 lors du gros "low" immobilier ici pour ... 39000€...

[stef]

Merci. Un copain a aussi investis sur Budapest pour louer à des étudiants et il est très content du rendement. Truc impensable ici avec un petit budget.

[asylum]

Prends une hypothèque dont il t'es facile de te débarrasser ou que tu peux modifier / rembourser partiellement à court ou moyen terme, donc apparemment plutôt du fixe sur quelques années (1-4 ans) à défaut de Libor. Les vérités d'un jour ne sont pas celles du lendemain. Comme il n'y a, pour l'instant, aucun signe que les taux vont durablement remonter, inutile de bloquer sur du long terme. Les banquiers / assureurs argumenteront souvent le contraire car pour eux c'est tout bénéf de voir un contrat modifié avant échéance.

[bence]

Merci. Un copain a aussi investis sur Budapest pour louer à des étudiants et il est très content du rendement. Truc impensable ici avec un petit budget.

J'aimerais faire de même, en acheter un deuxième petit dans le quartier de l'uni... mais ma copine me casse les pieds pour déménager dans plus grand, elle refuse de comprendre qu'actuellemebt les prix sont bas á l'achat, hauts á la location...

[vravolta]

Si projet de construction, le vrai point important, ce sera la capacité de la banque à te suivre quand il y aura des imprévus (car il y en a toujours) ainsi qu'à prendre en compte les points particuliers de ton bien.
Vu le niveau de taux actuel, chercher à gratter 50 balles par mois n'est pas forcément pertinent et donc il faut privilégier la qualité du partenariat plus que le taux en tant que tel.

Pour le choix taux fixe vs taux variable, ce qu'il est important de comprendre, c'est qu'à son échéance, un taux fixe redevient variable. Donc on ne s'immunise pas contre les taux variables avec un taux fixe, on reporte le problème dans le futur. C'est pour cela que je suis fan du panachage des durées qui permet de ne jamais se retrouver dans la situation de devoir renouveler un gros morceau de son emprunt à un moment de surchauffe des taux. C'est sur que ca rend plus complexe de changer de prestataire en cours de route, d'où l'importance de choisir un bon partenaire plutôt qu'un bon taux.
Personnellement, j'avais eu un bon contact avec la BCV: pas les moins chers mais pas dramatiquement loin du plus bas et ils ne m'ont pas planté au milieu du gué. Les grosses banques (UBS/CS) n'étaient pas bien placés en termes d'évaluation du bien: ils utilisaient des abaques pas très adaptées quand on sort du milieu urbain et des projets standards. Maintenant, c'était il y a 8 ans donc y'a une éternité à l'échelle de l'évolution bancaire.

[ze_shark]

https://lecourrier.ch/2018/08/22/valeur ... on-en-vue/
https://www.tdg.ch/suisse/Valeur-locati ... y/13177720

Et ça revient sur la table: suppression de la valeur locative mais également suppression de la déduction des intérêts passifs et frais d'entretien.
Va-t-on enfin inciter les propriétaires à amortir leurs logements ?

Pour ceux qui comptent rénover un logement, il est peut-être temps de ne plus trop attendre.