Hypothèques

[rbk]

En marge de votre échange, mais lié à l’achat d’une résidence principale. Plus culturellement que basé sur une notion d’optimalisation, J’ai opté de mon côté par un gros apport en fond propres (~75%) et le reste avec un prêt remboursable sur 15 ans. Je serai donc vraiment propriétaire (et pas ‘’locataire’’ de ma banque) un jour. Cette solution fait bien évidement augmenter mon impositions mais en même temps si je n’avais pas utilisé mes fonds propres ils seraient eux aussi comptabilisés dans ma fortune. Globalement vous pensez que j’ai opté pour une mauvaise solution dans le système Suisse ?

[blake_ch]

Le truc c'est qu'avec une propriété, cela vient sur la feuille d'impôt en tant que revenu locatif (même si on le loue pas), qui du coup peut changer pas mal la donne, par rapport à un capital sur un compte taxé par l'ISF.

On en revient toujours au contexte actuel avec les taux très bas, mais pour le moment il reste plus intéressant (financièrement) d'avoir une grosse hypothèque dans sa déclaration qui vient compenser ce revenu locatif, et s'acquitter de l'impôt sur un capital non utilisé comme FPs (mais qui peut être utilisé pour autre chose).

Je suis entièrement d'accord avec toi sur l'idéologie de la propriété: le but final serait de pouvoir acheter entièrement son bien et en profiter librement, malheureusement le système d'impôts n'encourage pas du tout à cette pratique!

[spinose]

Qua d j ai fais mon emprunt il y a 2 ans de cela, la. Bcv m avais gait une offre. Et je devais amortir du 1.5%, pourtant j avais 34 ans, donc loin de la retraite, donc plus de temps pour rembourser. C etait un durcissement ded critere.



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[rbk]

Je suis entièrement d'accord avec toi sur l'idéologie de la propriété: le but final serait de pouvoir acheter entièrement son bien et en profiter librement, malheureusement le système d'impôts n'encourage pas du tout à cette pratique!

Merci pour ces précisions.
Dans mon cas je vois que quand je serai à la retraite (qui sera inférieur à mon salaire actuel), je n'aurai plus de loyer à sortir tous les mois. Par ailleurs le "revenu locatif" à ce moment-là me pénalisera moins qu’aujourd’hui. Avec un peu de chance, on peut rêver, la fiscalité évoluera de façon à encourager la propriété…

[Hanse]

Pour ceux qui ont les fonds nécessaires pour ne pas emprunter ou moins emprunter, ou pour rembourser, la question de savoir s'il vaut mieux avoir ou conserver une dette hypothécaire, ou au contraire ne pas emprunter ou rembourser, s'analyse souvent sous l'angle fiscal.

En Suisse, il faut tenir compte entre autres des paramètres suivants:
- Un bien immobilier a une valeur fiscale fixée par l'Etat (généralement un peu inférieure à la valeur vénale, et qui est remise à jour périodiquement), qui entre dans la fortune soumise à l'impôt sur la fortune;
- Un propriétaire immobilier qui habite le logement dont il est propriétaire se voit imputer à ses revenus soumis à l'impôt sur le revenu un revenu artificiel appelé valeur locative, qui est calculé par l'Etat sur la base de la valeur fiscale également fixée par l'Etat;
- La dette hypothécaire vient en déduction de la fortune, et donc diminue celle-ci et par conséquent l'impôt sur la fortune;
- L'intérêt de la dette hypothécaire est déductible du revenu.

Dans le même ordre d'idée que ce qu'indique Blake_ch, j'ai le sentiment qu'il est intéressant de conserver des intérêts hypothécaires au moins équivalents à la valeur locative, pour neutraliser celle-ci sur le plan fiscale. Mais si l'on neutralise la valeur locative et on paie ainsi moins d'impôts, on paie en revanche des intérêts à la banque... payer l'Etat par l'impôt ou la banque par le service de la dette, il faut choisir... Par ailleurs, l'équilibre entre les intérêts hypothécaires et la valeur locative n'est pas figé, car il fluctue avec le taux d'intérêts (et occasionnellement avec une révision de la valeur fiscale de l'immeuble et donc de la valeur locative).

La fluctuation des taux d'intérêt fait qu'il faut s'assurer d'être en mesure de pouvoir mobiliser des fonds pour rembourser de la dette si le taux s'envole. En espérant que les fonds placés par ailleurs ne perdent pas de valeur en même temps que le taux d'intérêt s'envole.

Si l'on préfère garder des fonds plutôt que de rembourser une dette hypothécaire, l'effet sur l'impôt sur la fortune se neutralise (en gros), la fortune conservée compensant la dette par le même montant. En outre, que faire des fonds si l'on ne rembourse pas? Par les temps qui courent, l'argent liquide ne rapporte rien, voire coûte (intérêts négatifs). Les placement boursiers sont par nature aléatoires, même s'ils semblent intéressants sur le long terme.

Dans les périodes et/ou dans les pays à forte inflation, la dette est avantageuse, en ce sens qu'elle est réduite par l'inflation (mais il faut que les revenus compensent l'inflation et donc le coût de la vie et/ou que la valeur du bien immobilier prenne aussi l'ascenseur du fait de l'inflation).

Quoi qu'il en soit, au-delà de tout savant calcul et de toute stratégie, mon instinct me dit toujours qu'il faut éviter la dette tant qu'on peut. Pour moi si une dette à la consommation (bagnole, vacances, télévision, gadgets électroniques, etc.) est impensable, malsaine et donc à proscrire, une dette immobilière est en revanche nécessaire -pour la très grande majorité- et moins nocive par la nature du bien et son affectation, mais il faut faire attention tout de même, et c'est là que les conditions strictes posées par les banques, spontanément ou à la requête des autorités de surveillance, me paraissent utiles.

[rbk]

Merci pour cette réponse, d’autres l’ont dit avant moi mais j’apprécie ce forum auto ou le niveau des intervenants est vraiment intéressant dans des domaines très vastes. Merci de partager vos connaissances.

Finalement tu vas dans le sens qui me conforte sur mon choix un peu à l’envers des habitudes locales

payer l'Etat par l'impôt ou la banque par le service de la dette, il faut choisir

C'est un peu la réflexion que nous nous étions faite avec mon épouse. Finalement je me suis dit que l’état allait utiliser cet argent pour aménager le pays et qu’indirectement j’en profiterai un peu.
J’avais fait cette même remarque à des amis qui avaient fait un choix différent du nôtre, ça les avait mis dans le doute (dans leur couple, un travail pour l’état et l’autre pour une banque)

[ze_shark]

L'optimum dépend de la situation personnelle:
- conditions d'imposition de la fortune et du revenu dans le canton de référence (l'impôt sur la fortune est négligeable dans certains cantons)
- bilan entre intérêts de la dette et valeur locative, impact sur l'ICC et l'IFD (le taux de l'IFD est "agressivement progressif")
- possibilité de neutraliser (ou pas) l'économie sur les intérêts de la dette par de l'épargne défiscalisée (le quote Epargne 3a et les rachats LPP)

Au final, être endetté coûte en intérêts mais permet d'économiser en impôts sur le revenue et la fortune. Si on a la possibilité d'économiser sur le service de la dette et d'investir ces montants dans des rachats LPP, et qu'on réside dans un canton pas trop vorace sur la fortune, prendre une grosse hypothèque n'est pas forcément le meilleur calcul.
Ce n'est pas très difficile à modéliser.

[vravolta]

En fait, le deal est pas payer des intérêts à la banque ou des impots à l'état ce qui serait effectivement relativement neutre. Le deal, si on a de gros fonds propres, c'est d'emprunter plus que ce qu'on ferait si on utilisait ses FP et utiliser ses FP pour des rachats de 2nd ou 3e pilier. En effet, si on se débrouille bien, la retraite rapporte un peu plus en intérêts que ce que coute l'hypothèque supplémentaire à la banque => la charge d'intérêts est donc compensée économiquement. Par ailleurs, comme dit précédemment, la charge d'intérêts annule l'effet de la valeur locative. Ensuite, le fait de faire des rachats de second pilier a 2 avantages: l'année du rachat, ce dernier vient en déduction du revenu et donc baisse pas mal les impots en plus de l'annulation de la valeur locative. Enfin, cette stratégie permet d'anticiper le fait que vu notre démographie et les rendements que l'on peut espérer du second pilier, si on entend avoir une retraite décente, il est intelligent de la gonfler au taquet. Pour fixer les idées, j'ai en ce moment une dette dont le taux moyen est de 1.16% et de la retraite qui me rapporte entre 1.5 et 2% pour la partie à capital garantie (2nd pilier obligatoire) et entre 3 et 5% sur la partie sans garanti du capital (partie surobligatoire).

Après, si les taux remontent, le rendement de la caisse de pension remontera lui aussi donce ce ne sera pas un problème économique mais un problème de liquidité: le rendement de ma caisse, je ne l'encaisse pas au fil de l'eau alors que l'augmentation de ma charge d'intérêts, je la paie chaque trimestre. Je dois donc avoir la capacité à encaisser ce choc de liquidité. Mais ca peut se faire via amortissement et sortie du second pilier ... pour peu qu'on n'ait pas fait de rachat dans les 3 dernières années (ou alors on perd le bénéfice des derniers rachats). Il faut donc pouvoir tenir 3 ans de choc de liquidité en pratique. Une des manières de réduire le choc, c'est de panacher les tranches. J'en ai 6, pour une duration moyenne d'environ 5 ans (en gros, une qui doit être renouvelée chaque année. Ainsi, je ne fixe pas trop long et ne me prends pas la pente de la courbe de taux dans les dents et en cas de choc de taux à la hausse, son effet arrivera petit à petit. Assez lentement pour que je puisse amortir partiellement les tranches à renouveler avec mon épargne courante et donc réduire la charge d'intérêts + comme mon épargne sera alors utilisée à amortir => plus de rachats => au bout de 3 ans, je peux faire un retrait de ma caisse de pension et amortir un gros bout de mon hypothèque. Et là, avec ce retrait, je vais avoir été taxé dessus à environ 1/3 de si je m'étais gardé un coussin d'épargne sur un compte.

Donc on le voit, les problèmes sont complexes, y'a un certain nombre de risques à pouvoir encaisser et une stratégie à mettre en place (qui nécessite typiquement d'avoir du disponible en rachat sur son second pilier), mais au final, c'est intéressant sur tous les plans d'apporter le mini de FP possibles dans un achat, même si intellectuellement, on n'a pas le sentiment d'être propriétaire. Il faut se dire que ce qui compte, c'est l'usage, pas la manière dont le truc est financé. Typiquement, le top fortunes de ce monde ne possèdent pas grand chose: elles ont en général tout légué à un trust qui en retour leur met à disposition toutes les conséquences de la fortune. Donc pas besoin de possèder le yatch: il suffit d'avoir le droit de l'utiliser quand on veut et comme on veut.

Après, se pose la question de si on trouve éthique de réduire ses impôts. Personnellement, je pars du principe que le montage est parfaitement légal, full suisse et donc prévu et accepté par l'état. Comme au final, je paie une très très jolie voiture d'impots par an, sans parler de ma consommation qui contribue à maintenir l'économie, je n'ai pas le sentiment d'avoir un souci éthique. Par ailleurs, en mettant dans mon second pilier, j'éloigne le risque à terme de devoir couter à la collectivité faute d'un revenu suffisant à la retraite. Pour moi, le plus important est de chercher à faire fonctionner le tissus économique local. Donc je vais tant que possible dans les magasins à proximité de chez moi et c'est ca ma contribution éthique au pays. Typiquement, j'évite les courses en France pour ce qui est produit localement = la nourriture. Je vais pas pas acheter de cochonnerie chinoise quand il existe un équivalent local qui n'est pas du foutage de gueule (ex récent: on voulait un toupin pour marquer un évènement: le chinois est 10 fois moins cher que le local, mais la qualité du local est incomparable). De même, quand il existe un bon spécialiste auto en Suisse, même si ce serait bien moins cher hors de Suisse, je passe par le spécialiste suisse. Ma seule vraie entorse concerne des montres: j'en achète des swiss made quand il y a un vrai produit derrière car je veux maintenir ce savoir faire ici. Quand c'est du branding sans contenu à prix indécent, là j'ai moins de scrupules à regarder les équivalents chinois car c'est pas un truc qu'il m'importe de subventionner. Voila donc pour le volet éthique du truc: y'a bien d'autres manières que par les impôts d'être éthique (et encore, là je n'ai pas évoqué l'implication dans les oeuvres caritatives ou le fait d'enseigner à des tarifs horaires sans rapport avec mon taux horaire usuel : c'est une forme de paiement volontaire d'impôt en nature par injection de valeur ajoutée dans l'économie locale).

[rbk]

Merci pour ces précisions, le dernier paragraphe est tout à ton honneur.

[ze_shark]

Pour fixer les idées, j'ai en ce moment une dette dont le taux moyen est de 1.16% et de la retraite qui me rapporte entre 1.5 et 2% pour la partie à capital garantie (2nd pilier obligatoire) et entre 3 et 5% sur la partie sans garanti du capital (partie surobligatoire).

Le capital correspondant à la part surobligatoire peut être garanti. Par contre, si ton fonds de pension rapporte encore 3 à 5%, je suis moins surpris si il ne l'est pas.

au bout de 3 ans, je peux faire un retrait de ma caisse de pension et amortir un gros bout de mon hypothèque. Et là, avec ce retrait, je vais avoir été taxé dessus à environ 1/3 de si je m'étais gardé un coussin d'épargne sur un compte.

Je ne comprends pas ton calcul.



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[Sad]

au bout de 3 ans, je peux faire un retrait de ma caisse de pension et amortir un gros bout de mon hypothèque. Et là, avec ce retrait, je vais avoir été taxé dessus à environ 1/3 de si je m'étais gardé un coussin d'épargne sur un compte.

Je ne comprends pas ton calcul.

Si je comprend bien, l'idée est de mettre du cash sur le 2eme pilier (si encore possible), économiser l'impot marginal de disons 30%, et le retirer 3 ans après pour rembourser une partie de l'hypothèque, ce qui est permis, et payer seulement un impôt de seulement 10%. Par contre on peut faire ça seulement une fois, et l'impôt sur le retrait de capital augmente assez vite avec le montant.

[dahu]

au bout de 3 ans, je peux faire un retrait de ma caisse de pension et amortir un gros bout de mon hypothèque. Et là, avec ce retrait, je vais avoir été taxé dessus à environ 1/3 de si je m'étais gardé un coussin d'épargne sur un compte.

Je ne comprends pas ton calcul.

Tu dois attendre 3 ans pour ressortir en capital un rachat, pour des raisons fiscales. Lorsque tu prends du capital de ton fond de pension, tu paies un impôt qui est (je suppose dans le cas de vravolta) de 1/3 de l'impôt sur le revenu que tu aurais payé si tu n'avais pas fait le rachat

[ze_shark]

Et on peut le faire une fois ... dans sa vie ?
Qu'est-ce qui empêche de sortir une montagne de cash pour rembourser une hypothèque et refaire des rachats en masse derrière ?

[hgt_evo]

Si tu sors du cash pour rembourser une hypothèque (EPL) tu dois d'abord rembourser ce que tu as pris, et ensuite tu peux commencer à déduire fiscalement les rachats.

[dahu]

Exact, tu peux faire toutes les entrées / sorties que tu veux / peux de ton fond de pension, il y a juste le fisc qui requiert un délai de 3 ans avant de sortir un rachat et que tu rembourses ce que tu sors avant de le déduire de ton revenu.