Vente immobilière sans agence

[rbk]

J'ai plusieurs expériences principalement en France.

J'ai acheté mon premier appartement sans agence. Pour moi c'était rassurant de laisser à mon notaire le soin de rédiger le compromis de vente plutôt que de laisser ça à un gars sans compétence.

Quand j'ai voulu revendre, j'ai essayé en direct et là je me suis aperçu que les clients n'avaient pas confiance. Ils leur fallait la presence d'un agent immobilier pour les rassurer. J'ai finalement vendu beaucoup plus cher avec l'aide d'une des deux agences en concurrence.

Cette expérience m'avait poussé à revoir mon jugement sur cette profession.

J'ai ensuite construit une maison que j'ai revendue en sélectionnant deux agences. Une des deux m'a rapidement trouvé un client foireux ++ qui m'a fait perdre du temps (l'agent immobilier n'avait pris aucun renseignement sur le gars, qui n'avait clairement pas les moyens d'acheter). Finalement c'est la seconde agence qui a vendu.

Bilan globalement mitigé, le service apporté n'était pas à la hauteur.

Lors de l'achat de l'appartement de Genève, le vendeur était passé par une agence. La personne en charge du dossier n'était pas bon, la mise en vente était lamentable.
Ce gars est toujours dans le métier et il est toujours aussi mauvais. Des amis sont passés par lui recement pour un appartement à CHF 2.8M. Un an plus tard le bien est toujours sur le marché mais à mon avis cil est peu cramé même si le prix est maintenant passé à 2.5M. Les annonces sont mal rédigées, les photos ne mettent pas en valeur le bien et le prix de départ était clairement trop haut.

En conclusion, je dirait qu'il faut vraiment faire le bon choix, toutes les agences ne se valent pas mais c'est difficile de faire sans.

[rbk]

Les agences ont clairement intérêt à sous évaluer le bien, le vendeur fait plutôt l'inverse. Il faut en mettre au moins deux en concurrence et se faire sa propre idée du marché...

[ze_shark]

Mon expérience est plutôt l'inverse.

[LaRascasse]

Mon expérience est également plutôt l'inverse au niveau de l'évaluation.

En Suisse c'est le notaire qui gère toute la transaction, a mon sens l'agence est la en tant que facilitateur avec les interlocuteurs et également pour rassurer les acheteurs avec certaines analyses effectuées pour la transaction, en tout cas ce sont les expériences que j'ai eu.

Donc effectivement si l'agence ou le vendeur sont nuls, aucune plus value.

[Nagata-San]

Quand on est dans le métier, je vois pas qui brade le prix sauf à savoir un délais catastrophe de vente.

Et tu as surtout accès à des documents plus précis, comme une idée des vrais prix de vente finaux. Aucun intérêt de l'agent de sabrer le prix.

Voici par exemple des stats récentes. On a encore plus précis mais non-partageable.

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[rbk]

L'intérêt de l'agence c'est de vendre vite, en faisant une estimation basse ça facilite les choses.
La commission étant importante, ils peuvent se permettre d'en perdre 10%.
Exemple un bien de CHF 1M (à Genève c'est une cave) avec 2% de commission, on arrive à 20K pour l'agence.
Perdre 10% ça fait 2000 de moins de commission mais il reste 18K. Si pour gagner ces 2K l'agent immobilier doit traiter 10 clients supplémentaire et faire 5 visites de plus ça n'est pas cher payé

En contre partie, pour l'acheteur du bien ça fait 100K de gagné ça peut aider à prendre une décision.

[Lvx13]

Je ne pense pas que Genève soit un bon exemple à prendre en compte. Les biens intéressants sont hors marchés, le bouche à oreille fonctionnant merveilleusement bien !

De mon côté, il est hors de question que je file 30 ou 50k à une agence pour venir prendre une dizaine de photos et organiser des visites chez moi...

Le seul cas qui pourrait être intéressant c'est éventuellement de négocier avec la même agence que le nouveau bien visé et trouver un accord win-win pour la vente de l'ancien bien et l'achat du nouveau...

[ZeVal]

On a vendu l'an dernier notre appartement dans la région bulloise.

Vu la demande, on étaient partis sans agence - en se disant que de toutes manières, ça se vendrait...

On a bien eu des touches, mais qui nous ont fait perdre plus de temps qu'autre chose: entre les touristes, ceux qui veulent acheter mais qui n'ont pas les moyens, ceux qui ne connaissent/comprennent pas le système et par quel bout commencer... C'est la galère et le temps passe.

On a fini par donner le bien à une agence locale, avec une exclusivité limitée (3 mois) et une commission négociée (important ce point la: y'a tellement de monde sur le marché que les agences sont tout à fait ouvertes à la négo. Et 1,5% sur 1mio ça nous a fait une petite différence quand même.

Elle est venue, fait les photos, donné 2-3 conseils (faut pas oublier que si tu vis dans ton bien, t'as probablement pris des habitudes, il y'a des choses que tu ne vois plus) et posté l'annonce avec une stratégie claire de mise en avant. On était début novembre. Début décembre on avait 2 pistes sérieuses. Le 29 décembre les acheteurs confirmaient, au prix qu'on attendait, le 10 février on signait chez le notaire. Expédié et sans bavure.

aussi, il y'a l'étape suivante: le transfert de propriété (ou tu peux te faire épauler par le notaire, mais c'est à bien plaire j'ai l'impression) et la remise des clés. Et la, pour cette dernière étape, c'est bien d'avoir l'agence à tes côtés: elle nous a rédigé le protocole de remise des clés, c'est occupée de la communication et a rendu le truc plus formel, ça évite la discussion de la tache contre le mur dans la chambre de la petite ou la marque X/Y sur le parquet du salon.

Vraiment, il y'a une année j'aurai dit l'inverse, mais la, je suis convaincu: il faut passer par un professionnel (bien choisi!) !

[Leuen]

Merci pour ton retour.

A force d'y réfléchir et d'en discuter avec différentes personnes. J'arrive gentiment au même constat que toi. J'ai RDV samedi avec un agent local qui a le bon sens de pratiquer des tarifs qui ne sont pas fixes mais basés sur tout un tas de critères. Notamment le prix demandé comparé à leur estimation, l'état et la situation du bien, etc.. Donc différents paramètres qui peuvent avoir une influence sur la complexité et la durée de la vente.

J'avais acheté à l'époque notre maison sans agence, en traitant directement avec les proprios et j'avoue que d'avoir un agent m'aurait sans doute évité quelques soucis.

[Nagata-San]

Selon l'objet/prix/lieu il faut aussi voir le temps de filtrage de l'agent:

En effet, son rôle, par delà la mise en valeur, c'est de s'assurer de la qualité du demandeur et de filtrer pour 1/ la correspondance objet-client et 2/ de la capacité d'achat financièrement.

Juste pour illustrer, uniquement sur les dernières 48h le nombre de demandes uniques pour une maison individuelle à côté de Nyon. Chaque fois des questions spécifiques à répondre individuellement, et un CRM à compléter assiduement. Le temps à faire cela proprement est concidérable.

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La propriétaire ne souhaite clairement pas filter / traiter tout ceci, et finalement 60% des personnes n'ont pas la capacité financière de l'objet, tout le travail est fait en amont et aval sans déranger, et des visites sont générées uniquement si tout est clarifié avant.

Tout le monde y gagne:
- la propriétaire qui continue ses activités et n'est sollicitée qu'en cas de réel opportunité de vente et accompagné jusqu'après livraison.
- les intéressés, d'avoir un interlocuteur pro (j'ai même fait pré chiffrer les travaux logiques et fait les tests batiments), avec projections financements et au besoin recalibrage des targets.
- les acheteurs finaux, obtenant tout le précédent + conseils financements, fiscaux et supports jusqu'au notaire et prise en main de l'objet.

Alors certes, pas 100% des agences travaillent ainsi, certaines veulent du volume ou afficher un max d'objet en ligne, mais d'autres sont réellement au soin.
C'est comme les garages, tu ne peux généraliser, c'est le staff qui fait la différence je pense.

[torrentmt]

Les dernières réponses correspondent à mon expérience.

Dans le cas d'une vente entre privé, il y a une majorité de "touristes" qui viennent voir par curiosité.

Quand c'est une agence, il faut être plus motivé, remplir des formulaires organiser la visite avec l'agent, cela fait naturellement un filtre entre les touristes et les acheteurs sérieux.

Je me suis inscrits dans 2-3 agences pour un achat. Je reçois par email uniquement les offres qui correspondent à mes critères dans 80% cela correspond à mes attentes.

[ZeVal]

Oui, et les touristes sont connus des agences de la place. Par un concours de circonstances, un parent de la crèche que notre fille fréquente avait vu l'annonce et fait le rapprochement avec nous. Le papa m'a approché, j'avais commencé à engager la conversation.. Puis j'ai décidé de le mettre en relation avec l'agence, histoire de simplifier le flux de communication. Réponse toute nette de l'agente chargée de notre contrat: circulez, y'a rien à avoir (et pas d'intention d'acheter). Il était "connu défavorablement" de plusieurs agences, lui et sa famille "cherchaient" à acheter depuis 5 ans...

[Leuen]

Au final j'ai opté pour l'agence qui vend la maison qu'on a réservé. Ca devrait simplifier les choses pour tout le monde. J'ai pu faire baisser les frais de courtage autour des 2.3% HT. On verra ce que ça donne. Mais la demande est forte et l'offre quasi inexistante pour ce type de bien à ce budget là dans la région. Donc on part assez confiants.

[Leuen]

Petit retour.
La maison a été vendue en deux semaines au prix demandé. Je pense qu'il y a eu une petite dizaine de visites. Deux couples qui la voulaient, mais un qui devait déjà vendre son appartement. Les premiers à venir avec une offre ferme l'ont eu.
Si c'était à refaire, je pense que je repasserais par le courtier. Même si la vente peut sembler facile et rapide après coup. Rien ne dit que ça aurait été pareil si c'était moi qui vendais en direct. Ils ont du envoyer le dossier à 100-200 personnes. Les visites se sont faites pendant qu'on était au boulot. Je n'ose pas imaginer le nombre de téléphones et demandes diverses à gérer. Je suis assez content de m'être épargné ça.

Il est possible que j'aurais pu en tirer un poil plus. Mais j'avais eu des estimations de deux courtiers différents qui avaient selon leurs dires fait valider le prix maximum par des instituts de financement. Prix qui me semblait trop bas. J'avais mis ~5% plus haut. La banque des acheteurs a accepté de financer sans discuter et sans visiter. Je pense que dans le cas de notre bien, les calculs automatiques donnaient un prix plus bas que ce que les acheteurs (à tort ou à raison) seraient prêt à mettre.

Enfin l'essentiel c'est que ce soit vendu. On a pu synchroniser l'achat du nouveau bien et la vente de l'actuel. Donc c'est parfait. Maintenant il n'y a plus qu'à.

[Yvan]

Bravo, je suis content pour toi !

C'est exactement pareil pour la vente d'une auto. Le bénéfice financier est peut être meilleur en vendant soi même, par contre tu paies le prix en temps et en nerfs à gérer le flux des curieux et marchands de tapis.
Une reprise garage ou un dépôt vente et tu rentabilises ton temps