Hypothèques

[fredz72]

Oui je sais, mais d'ici à ce que cela arrive pour les petites gens...

[Leuen]

Les petites gens, en général ils se saignent pour payer leur loyer et ne sont pas proprios.

[fredz72]

Il y a des gens qui sont propriétaires sans avoir de gros moyens.
Par exemple par un héritage.
Quand mon ex-femme avait hérité de sa maison, nous étions bien jeunes, elle 21 ans et moi 27 ans, nous n'aurions pas pu acheter la maison à cette époque, mais dans cette situation, la maison était bien à elle.

[Leuen]

C'est vrai.

Pour en revenir au choix des hypothèques, à moins d'avoir une boule de cristal c'est toujours un pari qu'on prend à un certain moment en fonction de sa situation et de comment on imagine l'avenir.

Dans mon cas, il y a 4-5 ans tout le monde nous disait de fixer pour le plus longtemps possible car les taux étaient "historiquement bas". Si ma situation était restée la même et que les taux étaient remontés j'aurais été ravi de ce choix. Mais avec une séparation quand il restait 6 ans d'hypothèque, avec des taux qui ont encore largement baissé depuis, j'avoue que j'aurais préféré avoir une durée plus courte. Mais on est toujours plus malin après. L'essentiel c'est que j'ai pu conserver le bien. C'était ce que je voulais et c'était de toute manière la meilleure issue financièrement parlant. Casser le contrat engendrait des frais énormes. Trouver un acheteur qui reprenne l'hypothèque serait forcément passé par une grosse négociation sur le prix de vente vu le taux d'intérêt.

Si j'ai bien un choix que je ne regrette pas, c'est celui de l'institution et de la conseillère. Car ils ont été particulièrement arrangeants dans une situation où ils tenaient clairement le couteau par le manche.

[Nyrvan]

Ayant une petite hypothèque sur la maison, j'ai aussi préféré faire le choix d'un contrat longue durée. Certes, le taux que je paie actuellement est complètement déraisonnable par rapport aux prix du marché mais à l'époque, personnes n'auraient imaginé que les taux puissent encore descendre. Le prix de la tranquillité.

Et clairement, lorsqu'il faudra renégocier le contrat, je reprendrai cette optique. Par contre, je n'amortis pas vu le faible taux d'endettement que j'ai. D'ailleurs, je fais partie de ceux qui espèrent voir le revenu locatif supprimé vu qu'il me coute démesurément cher.

[Clemo]

Moi j'aurai plutôt tendance à demander un prêt de courte durée mais bon... Et certains ont utilisé la caution de la SACCEF ?

[LeXuS]

C'est généraliste mais pas tout faux.

Pour l'achat d'un bien à construire ou à rénover, une fois les travaux terminés il me semble qu'il est possible de faire racheter le crédit par une assurance.

Dans ce cas est-ce une procédure de résiliation anticipée ? avec tous les frais qui en découlent ?

[nikkkoman]

Bonjour à tous,

Comment s'effectue un achat d'un bien si l'on a déjà 1 hypothèque en cours sur le bien actuel ?

Propriétaire d'1 bien avec une hypothèque pour laquelle il reste encore 8 ans je souhaiterais partir sur 1 bien plus grand.

Peut-on transférer l'hypothèque sur l'autre bien ?

Dois-je louer en attendant de vendre ?

Merci

[vravolta]

Bonjour à tous,

Comment s'effectue un achat d'un bien si l'on a déjà 1 hypothèque en cours sur le bien actuel ?

Propriétaire d'1 bien avec une hypothèque pour laquelle il reste encore 8 ans je souhaiterais partir sur 1 bien plus grand.

Peut-on transférer l'hypothèque sur l'autre bien ?

Dois-je louer en attendant de vendre ?

Merci

Alors en fait, la question ne se pose pas vraiment sous cet angle. Ce qu'il faut comprendre, c'est qu'un crédit hypothécaire, c'est un crédit de base avec ce qu'on appelle une sureté (les fameuses cédules hypothécaires). Ces suretés permettent à la banque de se payer sur le bien sous jacent à la sureté (la baraque) pour se faire rembourser au cas où le client ne paierait plus. Ainsi, il serait tout à fait possible si tu as un bien ayant une valeur de gage (ne pas confondre avec la valeur de marché) de 1 million, un crédit hypothécaire de 200 000 dessus, il serait tout à fait possible par exemple de s'acheter un second bien à 600 000 en augmentant simplement le crédit hypothécaire d'origine (qui serait alors de 800 000). Il serait aussi possible de tout simplement s'acheter une Aventador avec ce cash, peu importe. Ce qui compte, c'est que si l'emprunteur peut plus payer, la banque puisse vendre la baraque sur laquelle pointe la cédule pour se payer.

Dans ton cas, quand tu dis qu'il reste 8 ans, ca veut dire que le taux est encore fixé pour 8 ans ou ca veut dire que d'ici 8 ans, la maison serait 100% à toi avec plus rien à payer à la banque? Car ca va changer la réponse.

Quant à louer, c'est certes un revenu, mais c'est aussi la difficulté supplémentaire lors de la vente. En effet, souhaiter vendre et même avoir vendu un bien n'est pas un juste motif pour stopper un contrat de location. En revanche, acheter pour venir habiter en est un (mais pas acheter pour avoir une résidence secondaire). Seul l'acheteur pourra donc faire la démarche de sortir le locataire en cours de bail et il faut pas qu'il se trompe car y'a plein de manières de se retrouver avec un locataire qui reste. Par ailleurs, tu ne pourras dans la plupart des cas pas vendre à des étrangers car pendant les quelques mois de préavis légal au locataire, le statut de la maison ne serait pas celui de la résidence principale et dans la plupart des endroits, les étrangers n'ont pas le droit de posséder des biens de rente. Moi ca m'est arrivé = en 2006, achat d'une maison avec un locataire dedans. 2 jours avant de signer la vente chez le notaire, ce dernier me demande le passeport suisse de ma femme. Elle ne l'était pas encore => j'ai du acheter la maison à mon seul nom. Et ensuite, même si on avait confié à l'agence le fait de résilier le contrat de location, 15 jours avant d'emménager, le locataire a signalé qu'il n'avait rien retrouvé derrière + qu'il n'avait du coup pas de déménageur. Heureusement que l'agence immo lui a trouvé en catastrophe un autre bien et trouvé un gars qui a déplacé les meubles entre les 2 endroits car sinon, le locataire avait le droit de rester et nous, on aurait du dormir à l'hotel avec nos meubles dans un camion en attendant. C'est donc une démarche plus risquée pour l'acheteur.

[blake_ch]

Le plus simple est d'aller voir son conseiller à la banque pour connaitre les possibilités.

Je suis dans la même situation, on regarde pour acheter plus grand et avons une hypothèque en cours. Dans ce cas, notre banque transfère l'hypothèque existante sur le nouveau bien et on fait un apport d'argent + une nouvelle hypothèque pour ce qu'il manque (toujours en gardant la règle 20% d'apport).

Concernant l'organisation entre emménagement dans le nouveau bien, et vente de l'ancien, je ne sais pas comment ça se passe et ce que pourrait exiger la banque durant la phase de transition.

[nikkkoman]

Bonjour à tous,

Comment s'effectue un achat d'un bien si l'on a déjà 1 hypothèque en cours sur le bien actuel ?

Propriétaire d'1 bien avec une hypothèque pour laquelle il reste encore 8 ans je souhaiterais partir sur 1 bien plus grand.

Peut-on transférer l'hypothèque sur l'autre bien ?

Dois-je louer en attendant de vendre ?

Merci

Alors en fait, la question ne se pose pas vraiment sous cet angle. Ce qu'il faut comprendre, c'est qu'un crédit hypothécaire, c'est un crédit de base avec ce qu'on appelle une sureté (les fameuses cédules hypothécaires). Ces suretés permettent à la banque de se payer sur le bien sous jacent à la sureté (la baraque) pour se faire rembourser au cas où le client ne paierait plus. Ainsi, il serait tout à fait possible si tu as un bien ayant une valeur de gage (ne pas confondre avec la valeur de marché) de 1 million, un crédit hypothécaire de 200 000 dessus, il serait tout à fait possible par exemple de s'acheter un second bien à 600 000 en augmentant simplement le crédit hypothécaire d'origine (qui serait alors de 800 000). Il serait aussi possible de tout simplement s'acheter une Aventador avec ce cash, peu importe. Ce qui compte, c'est que si l'emprunteur peut plus payer, la banque puisse vendre la baraque sur laquelle pointe la cédule pour se payer.

Dans ton cas, quand tu dis qu'il reste 8 ans, ca veut dire que le taux est encore fixé pour 8 ans ou ca veut dire que d'ici 8 ans, la maison serait 100% à toi avec plus rien à payer à la banque? Car ca va changer la réponse.

Quant à louer, c'est certes un revenu, mais c'est aussi la difficulté supplémentaire lors de la vente. En effet, souhaiter vendre et même avoir vendu un bien n'est pas un juste motif pour stopper un contrat de location. En revanche, acheter pour venir habiter en est un (mais pas acheter pour avoir une résidence secondaire). Seul l'acheteur pourra donc faire la démarche de sortir le locataire en cours de bail et il faut pas qu'il se trompe car y'a plein de manières de se retrouver avec un locataire qui reste. Par ailleurs, tu ne pourras dans la plupart des cas pas vendre à des étrangers car pendant les quelques mois de préavis légal au locataire, le statut de la maison ne serait pas celui de la résidence principale et dans la plupart des endroits, les étrangers n'ont pas le droit de posséder des biens de rente. Moi ca m'est arrivé = en 2006, achat d'une maison avec un locataire dedans. 2 jours avant de signer la vente chez le notaire, ce dernier me demande le passeport suisse de ma femme. Elle ne l'était pas encore => j'ai du acheter la maison à mon seul nom. Et ensuite, même si on avait confié à l'agence le fait de résilier le contrat de location, 15 jours avant d'emménager, le locataire a signalé qu'il n'avait rien retrouvé derrière + qu'il n'avait du coup pas de déménageur. Heureusement que l'agence immo lui a trouvé en catastrophe un autre bien et trouvé un gars qui a déplacé les meubles entre les 2 endroits car sinon, le locataire avait le droit de rester et nous, on aurait du dormir à l'hotel avec nos meubles dans un camion en attendant. C'est donc une démarche plus risquée pour l'acheteur.

Merci pour ton retour et ce feedback. J'ai effectivement un taux bloqué pour encore 8 ans.

[nikkkoman]

Le plus simple est d'aller voir son conseiller à la banque pour connaitre les possibilités.

Je suis dans la même situation, on regarde pour acheter plus grand et avons une hypothèque en cours. Dans ce cas, notre banque transfère l'hypothèque existante sur le nouveau bien et on fait un apport d'argent + une nouvelle hypothèque pour ce qu'il manque (toujours en gardant la règle 20% d'apport).

Concernant l'organisation entre emménagement dans le nouveau bien, et vente de l'ancien, je ne sais pas comment ça se passe et ce que pourrait exiger la banque durant la phase de transition.

Merci pour ton retour.

Dans le cas de l'apport, on prend quoi en considération sur le bien existant car tu as mis de l'apport déjà ?

Faut-il un apport complet en dehors du bien que tu possèdes ?

[blake_ch]

Je ne peux pas te donner de certitudes car je dois encore voir mon banquier pour le même genre de questions. Je pourrais confirmer d'ici quelques jours.

Mais de ce qu'il m'a expliqué par téléphone, voilà ce qui est possible. Ton cas est sûrement un peu similaire :
Supposons que j'ai un appartement à 600'000 et que je veux vendre pour acheter une maison à 1'000'000. Je conserve mon hypothèque de 480'000 et je dois financer la différence du nouveau bien, soit 400'000, que je peux faire selon les mêmes règles que pour le premier achat (20% de fonds propres). La banque me suit dans le "transfert". Mon banquier m'a dit que ce n'était pas un problème tant que ça reste de vendre le logement principal pour un nouveau logement principal.

Après je n'ai pas plus de détails, c'est pour ça que je prends rendez-vous avec ma banque pour connaître plus en détail. Je te conseille de faire pareil.

[nikkkoman]

C'est assez similaire à ton cas. Ton retour pourra être intéressant pour la démarche de mon côté.

En tous cas cela revient à ne pas prendre en considération l'apport que tu avais mis sur ton logement soit 600'000 - 480'000. Il s'agit d'une somme que tu vas récupéré lorsque ton bien sera vendu .

Donc tu refais une autre hypothèque pour les 80% de 400'000 ?

Je prendrai également RDV avec des conseillers mais plus tard.

[vravolta]

Ce qu'il faut comprendre, c'est que la banque ne paiera que max 80% de chaque CHF du bien acheté. Donc quand tu achètes plus grand, soit tu utilises l'amortissement du bien plus petit, s'il a été suffisant, pour combler le manque, soit tu dois en remettre de ta poche.
Après, là où il y a un flou, c'est sur la transition car rien ne dit que l'ancien bien se vendra le prix que tu en veux ni que ca se vendra rapidement. Et c'est là que sera la marge d'appréciation du banquier. Il faudra aussi faire une petite gymnastique avec les cédules car au passage dans l'opération, elles doivent passer d'un bien à l'autre et ca peut être complexe opérationnellement parlant de tout bien synchroniser.