Hypothèques
Re: Hypothèques
Message par jl32 » 01 févr. 2016 17:37
Dans Le Temps, un article avec un bon résumé explicatif des avantages de l'amortissement indirect :ze_shark a écrit :L'amortissement indirect par troisième pilier est déductible du revenu imposable au-delà des 6768 CHF annuels pour les salariés ?
Sinon, fiscalement ça n'a aucun intérêt dès lors qu'on épargne déjà le maximum déductible fiscalement.
Amortir son logement selon son profil de risque
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Re: Hypothèques
Message par ze_shark » 01 févr. 2016 20:12
Re: Hypothèques
Message par dahu » 01 févr. 2016 21:34
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Re: Hypothèques
Message par spinose » 02 févr. 2016 11:56
j'suis globalement d'accord avec tout les points discutés précédemment , cependant je tiens a souligner que splitter son emprunt aux "libor/taux fixe X ans" veut pas forcement dire que ces emprunts vont se finir en même temps, alors quand faut renégocier des taux quand t'as des emprunts qui se finissent pas en même temps, t'es pas vraiment en position de force. donc attentions a faire correspondre ces dates.
perso j'ai fait mon emprunt chez une assurance et il m'obligeait a faire un amortissement indirect , mais pas forcement chez eux. car l'idée d'une assurance vie me plaisait pas trop (vu les taux actuel)
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Re: Hypothèques
Message par Leuen » 02 févr. 2016 12:11
Quels sont les avantages et inconvénients de cette solution ?spinose a écrit :mais les frontaliers qui vivent dans ces régions frontalières , ils n'ont pas non plus les prix pratiqués dans le reste de la france (hors paris), un collègue fait construire une maison au dessus de thonon, c'est 500k d'euros!!
j'suis globalement d'accord avec tout les points discutés précédemment , cependant je tiens a souligner que splitter son emprunt aux "libor/taux fixe X ans" veut pas forcement dire que ces emprunts vont se finir en même temps, alors quand faut renégocier des taux quand t'as des emprunts qui se finissent pas en même temps, t'es pas vraiment en position de force. donc attentions a faire correspondre ces dates.
perso j'ai fait mon emprunt chez une assurance et il m'obligeait a faire un amortissement indirect , mais pas forcement chez eux. car l'idée d'une assurance vie me plaisait pas trop (vu les taux actuel)
On nous a vendu comme avantages: taux plus bas, plus grande flexibilité.
Niveau inconvénients effectivement, on risque de se retrouver avec des échéances décalées et donc liés à l'établissement.
Pour la partie Libor, ça oblige à surveiller les taux.
Niveau flexibilité si j'ai bien compris, l'intérêt est qu'en cas de vente avant le terme de l'hypothèque, ça devrait réduire la pénalité.
Ca permettrait aussi de réduire le risque de se retrouver avec une seule hypothèque qui arrive à échéance pile poil quand les taux sont au plus haut (en tout cas c'est ce qu'on nous vend).
Qu'en pensez-vous ?
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Re: Hypothèques
Message par spinose » 02 févr. 2016 12:58
j'vais essayer de rembourser un max la dette afin de minimiser la hausse des taux. d'ici la j'ai le temps de voir venir. surtout que j'ai quand meme des travaux a faire.
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Re: Hypothèques
Message par BS » 03 févr. 2016 15:48
Re: Hypothèques
Message par vravolta » 06 févr. 2016 06:49
Ensuite, pourquoi j'ai échelonné? Tout simplement car ce que je crains le plus, c'est de me retrouver dans un pic de taux au moment où je dois refixer. Et de tels pics arrivent normalement assez régulièrement, notamment en phase de reprise après une crise. Ainsi, au pire je dois supporter le pic pour seulement 1/6e de ma dette. La seconde chose, c'est que l'espace entre mes échéances correspond en gros à ma capacité d'épargne entre 2 échéances. Et donc je suis assez protégé par le fait qu'avant chaque échéance, j'épargne le montant de l'échéance à renouveler. Si taux raisonnable, je refixe l'échéance, si taux pourri, j'amortis.
Au final, j'ai une bonne protection contre la remontée des taux sans pour autant payer le prix fort d'un taux fixé loin ni avoir le risque d'une date unique de refixation. Dernier point intéressant: la gestion du taux d'effort. Si on met tout en libor, il faut normalement que ca passe même si ce dernier remontait à 7%. Avec mon système, le stress test sur la montée des taux ne se faisait pas avec du 7% (hormis sur la tranche Libor) et donc ca passait facilement ce qui rassurait la banque et donc me mettait dans une situation correcte vis à vis d'eux.
Dernier point: j'ai également 6 cédules en face de ces 6 tranches qui se comportent donc comme 6 crédits indépendants et donc je pourrais envisager de ne pas renouveler une tranche auprès de ma banque actuelle si elle devenait non raisonnable: il me suffirait de récupérer la cédule qui va en face de la tranche et de l'apporter à la nouvelle banque. C'était pas bcp plus cher de faire ainsi plutot que d'augmenter la cédule existante et ca permet de splitter la sureté.
Après, en termes de techno, c'est un peu compliqué de faire passer ca par la division retail de la banque donc en pratique, je suis passé par la division private banking qui a la techno pour évaluer des crédits un peu compliqués alors que le retail est souvent plus limité à ce niveau (ils ont moins de flex sur les normes). Il faut dire aussi que mon projet était atypique au sens où usuellement pour ce budget, les gens font plus petit dans un endroit plus recherché. Mais du coup, ca a été pris en compte lors de la conception et la maison pourrait se diviser jusqu'en 4 appartements indépendants. Ca coute pas bcp plus cher à prévoir: il a juste fallu penser à séparer les tableaux électriques par zone, prévoir des écoulements pour transformer des pièces en cuisine, des colonnes d'eau séparées pour pouvoir y poser des compteurs, des écoulements dans des zones qui n'en ont pas habituellement (garages), des entrées séparées par zone et des moyens simples de séparer les zones. Ca demande un peu d'effort pour que par ailleurs, ca fonctionne aussi quand ce n'est pas séparé, mais au final, ca permet aussi un usage à géométrie variable: grand quand les enfants sont encore à la maison, partie location partie habitation propre quand on est vieux voire location en PPE ou vente: c'est à la carte. On a même poussé le vice jusqu'à faire que le jardin soit aussi découpé en zones elles aussi séparées ou bien s'assurer que le rez de chaussée était compatible mobilité réduite. Bref, l'idée est de faire quelque chose d'assez agile vu qu'on en prend pour 50 ans, il faut que ca s'adapte à l'évolution de la situation sur la durée sans prendre le risque des variations de l'immo ni les frictions liées aux ventes/rachats (frais de notaire, cassage de prêt).
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Message par Leuen » 06 févr. 2016 11:04
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Re: Hypothèques
Message par BS » 06 févr. 2016 14:34
Sauf qu'aucun autre établissement de crédit, que ce soit une banque ou une assurance, n'acceptera de te financer à hauteur d'un sixième le montant total de l'hypothèque. J'ai moi-même trois tranches séparées à des échéances différentes pour mon emprunt hypothécaire, et au renouvellement des deux tranches les moins éloignées je vais aligner leur échéance sur celle de la troisième tranche afin de pouvoir mettre en concurrence à ce moment plusieurs établissements pour obtenir le taux le plus avantageux sur la globalité de l'emprunt, et là l'intervention d'un courtier pourrait s'avérer déterminante.vravolta a écrit :Dernier point: j'ai également 6 cédules en face de ces 6 tranches qui se comportent donc comme 6 crédits indépendants et donc je pourrais envisager de ne pas renouveler une tranche auprès de ma banque actuelle si elle devenait non raisonnable: il me suffirait de récupérer la cédule qui va en face de la tranche et de l'apporter à la nouvelle banque. C'était pas bcp plus cher de faire ainsi plutot que d'augmenter la cédule existante et ca permet de splitter la sureté.
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Re: Hypothèques
Message par ravioliv » 07 févr. 2016 18:22
Tout ca devient de la finance pure dont le decryptage n'est pas a la portée du premier venu ( a moins de simplifier enormément les raisonnements et du coup s'exposer a des erreurs d'appréciation importantes...)
Mais ce qui semble c'est que finalement sur un forum de mordu d'auto avec des bagnoles plutot sympa necessitant un budget important, le saut dans la propriété immobiliere semble un constante....certes le titre du post est "hypotheque" donc on peut s'attendre a l'intervention de "propriétaires" mais on a pas encore vu quelqu'un intervenir pour dire "Je préfère louer une maison avec un super garage pour stocker ma GT3 et une ou 2 old timers"....
Ce qui tendrait a me faire penser que sans etre specialiste en finance, investir dans sa residence à hauteur de sa capacité d'endettement, meme si ca comporte des risques (moins value, remontée des taux....) est la chose a faire....
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Re: Hypothèques
Message par BS » 07 févr. 2016 20:57
Sans parler du risque de ne trouver aucun repreneur pour ta villa ou ton appartement, même à prix bradé, ce qui est devenu monnaie courante avec la crise de l'immobilier.ravioliv a écrit :Ce qui tendrait a me faire penser que sans etre specialiste en finance, investir dans sa residence à hauteur de sa capacité d'endettement, meme si ca comporte des risques (moins value, remontée des taux....) est la chose a faire....
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Message par ze_shark » 08 févr. 2016 04:33
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Re: Hypothèques
Message par juliencor » 08 févr. 2016 09:47
Analyse intéressante d'une partie de la population du forum, ainsi que de ses choix. C'est le bon moment à mon avis de se lancer, en négociant durement les prix.ravioliv a écrit :wow....
Tout ca devient de la finance pure dont le decryptage n'est pas a la portée du premier venu ( a moins de simplifier enormément les raisonnements et du coup s'exposer a des erreurs d'appréciation importantes...)
Mais ce qui semble c'est que finalement sur un forum de mordu d'auto avec des bagnoles plutot sympa necessitant un budget important, le saut dans la propriété immobiliere semble un constante....certes le titre du post est "hypotheque" donc on peut s'attendre a l'intervention de "propriétaires" mais on a pas encore vu quelqu'un intervenir pour dire "Je préfère louer une maison avec un super garage pour stocker ma GT3 et une ou 2 old timers"....
Ce qui tendrait a me faire penser que sans etre specialiste en finance, investir dans sa residence à hauteur de sa capacité d'endettement, meme si ca comporte des risques (moins value, remontée des taux....) est la chose a faire....
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Re: Hypothèques
Message par vravolta » 20 févr. 2016 05:42
Je suis pas convaincu que si tu vends à l'autre établissement de crédit que les autres tranches viendront s'il propose effectivement un bon service, il refuse car fondamentalement, ca ne change pas sa couverture, juste la taille de ce qu'il recoit comme business. Et donc celui qui refuse, c'est celui qui en fait souhaite te bloquer pour te tondre par la suite donc a priori, un partenaire peu recommandable. Et le problème, c'est que si tu alignes tes échéances, tu t'exposes à un risque significatif de taux et se pose la question de la pertinence de s'exposer à ce risque qui selon moi est de loin le plus important juste pour avoir la possibilité de partir chez un partenaire qui ne te veut que s'il te tient au bout de son fusil?BS a écrit :Sauf qu'aucun autre établissement de crédit, que ce soit une banque ou une assurance, n'acceptera de te financer à hauteur d'un sixième le montant total de l'hypothèque. J'ai moi-même trois tranches séparées à des échéances différentes pour mon emprunt hypothécaire, et au renouvellement des deux tranches les moins éloignées je vais aligner leur échéance sur celle de la troisième tranche afin de pouvoir mettre en concurrence à ce moment plusieurs établissements pour obtenir le taux le plus avantageux sur la globalité de l'emprunt, et là l'intervention d'un courtier pourrait s'avérer déterminante.vravolta a écrit :Dernier point: j'ai également 6 cédules en face de ces 6 tranches qui se comportent donc comme 6 crédits indépendants et donc je pourrais envisager de ne pas renouveler une tranche auprès de ma banque actuelle si elle devenait non raisonnable: il me suffirait de récupérer la cédule qui va en face de la tranche et de l'apporter à la nouvelle banque. C'était pas bcp plus cher de faire ainsi plutot que d'augmenter la cédule existante et ca permet de splitter la sureté.
De nouveau, dans le monde du private banking ou des investisseurs institutionnels, c'est une saine pratique que de ne pas avoir tous ses oeufs dans le même panier, justement, car ca oblige la banque à délivrer le meilleur car sinon, ca se voit en comparaison et aucune banque ne refuserait un mandat au prétexte qu'elle n'a pas tous les assets chez elle. Là, c'est un peu pareil. Enfin, il faut savoir que plus que l'hypothèque qui n'est pas un produit rentable mais plutot un produit d'appel, ce qui intéresse, c'est d'avoir le reste de la relation bancaire. Et ca, rien n'empêche de la basculer de l'autre coté quand tu es à cheval entre 2 banques en attendant que tes échéances se renouvellent.
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