Asphalte.ch

Merci pour le feedback !

J'ai pas essayé de négocier c'est vrai. La seule agence à qui j'ai dis que je trouvais les fees élevés m'a répondu:
"On à qu'à augmenter le prix de vente pour couvrir notre comission et atteindre votre prix final espéré". Brillant.

Mais je vais creuser cette partie la, peut-être que ça peut être une solution aussi après tout.

Mes parents ont vendu le chalet de mon grand-père (perdu au sommet du Col des Planches, où il y a objectivement rien à faire et avec un chemin en cailloux non-déneigé comme accès) en deux jours. Une annonce a suffit.

Bon il faut avouer qu'où il est situé, y a que les personnes courageuses et vraiment intéressées qui se sont annoncées.

Disons que j'ai quand même besoin des services d'une agence:

- Mise en valeur (photos, rédaction de l'annonce)
- Check des acheteurs potentiels, histoire de ne pas perdre de temps avec le type qui n'a pas les moyens et / ou pas de financement dispo

De la à admettre que ça vaut 4-5% du prix du bien...

J'ai mis en vente la maison de mes parents via une annonce sur anibis. Ils n'étaient pas pressés.

Bcp de demande via le site. J'ai dis à ma mère de répondre uniquement aux demandes qui ont l'air sérieuses.

Il y a eu une dizaine de visite en 1 an.

On a ensuite décidé de passer via une agence. Quelques photos d'intérieur et d'extérieur avec le drone, une annonce sur le site de l'agence.

Je ne sais pas si c'est une coïncidence mais la maison a été vendue en 2 mois et avec uniquement 3 visites.

La commission était de 3 ou 4%. Ils ont demandé l'exclusivité de la vente sur quelques mois.

L'exclusivité est souvent demandée, mais n'est en rien obligatoire et va de pair avec une baisse de la commission. Le standard sur VD est de 2.5% en exclu sur un objet de plus de 1m CHF. Il est fortement conseillé de bien lire le contrat de courtage et ne pas signer n'importe quoi. Par exemple de borner dans le temps la période d'excu au cas où le courtier choisi ne performe pas.

C'est un service, ils ne peuvent pas le faire gratuitement.

ze_shark a écrit : ↑

14 avr. 2022 00:10

L'exclusivité est souvent demandée, mais n'est en rien obligatoire et va de pair avec une baisse de la commission. Le standard sur VD est de 2.5% en exclu sur un objet de plus de 1m CHF. Il est fortement conseillé de bien lire le contrat de courtage et ne pas signer n'importe quoi. Par exemple de borner dans le temps la période d'excu au cas où le courtier choisi ne performe pas.

C'est un service, ils ne peuvent pas le faire gratuitement.

2,5% c'est bien mais très loin d'être la norme qui est plutôt aux alentours de 4%.
Et reste t'il vraiment des bien en dessous de 1m CHF sur VD ?

Les maisons Qoqa, quand les premiers propriétaires-locataires quitteront le quartier des loutres.

C’était similaire lors de la vente de la maison de mes parents á Chéserex. Frais d’agence á 3.5% avec exclusivité sur trois mois, ils ont commencé par dire d’augmenter le prix souhaité de 150kchf, 3 visites en 1-2 semaines, les troisèmes ont signé.

Déterrage.

Nous sommes dans le concret pour acquérir une villa, et le moins qu'on puisse dire, c'est que c'est un gros investissement (et le mot est faible). Les prix des villas individuelles sont vraiment extrêmement hauts.

Il y a un peu un paradoxe dans l'achat du logement : plus jeune, on a moins de fonds-propres mais souvent 2 à travailler à 100%. Plus tard, on a plus de fonds-propres, mais une possible vie de famille et donc une baisse du temps de travail. C'est notre cas actuellement, ma femme travaille à temps partiel.

Lors du calcul d'hypothèque auprès de la banque, les 2 paramètres sont importants et un manque dans l'un doit être compensé. Nous nous rendons très vite compte que nous pouvons apporter bien plus que les 20% de FP, mais vu nos salaires cumulés, il faut obligatoirement apporter plus de FP pour compenser le risque... Ce qui veut dire dans notre cas, avoir recours au "sacro-sain 2e pilier qu'on ne touche pas (c) Ze_Shark" !

Lors de l'acquisition de notre appartement, nous n'avons pas eu besoin d'utiliser cette ressource. Aujourd'hui, pas le choix pour un bien presque 2x plus cher. Cela dit, on prévoit de le faire consciemment, avec un plan de remboursement fixe et régulier pour rétablir notre situation d'ici max 10 ans. On est encore jeunes (36 ans...), on estime que le calcul n'est pas insensé.

Mais j'ai de la peine à voir toutes les implications d'un retrait du 2e pilier. Faut-il le rembourser vite, lentement...? Est-ce que cela change beaucoup?
Ma question pour les experts est : qu'est-ce qu'on "perd" si l'on retire son 2e pilier et qu'on le rembourse plus tard? On perd un peu de rendement dessus? Une fois remboursé, est-ce qu'on revient à la même situation qu'avant le retrait?
Pour moi, il est important (dans l'esprit de la chose) de rembourser au plus vite cet emprunt, afin de revenir dans une situation stable de prévoyance.

Une autre question qui m'est venue en relisant ce fil, c'est comment aborder la question de la retraite. J'ai lu que le risque de ne pas amortir sa dette est de voir la banque refuser un renouvellement d'hypothèque passé l'âge de la retraite, car les revenus ne permettent plus de l'assumer (règle des 33%). Faut-il prévoir un amortissement régulier dans le temps? Comment avez-vous abordé la question?

Pour ma part, j'ai encore 30 ans à tirer (si pas de nouvelle réforme de l'AVS d'ici là!), c'est donc encore "loin", mais je préfère anticiper un peu les grosses questions de prévoyances et ne pas se retrouver devant le fait accompli quand c'est trop tard pour faire quoi que ce soit. J'imagine qu'un calcul possible est de regarder sa rente une fois à la retraite, puis calcul l'hypothèque supportable pour rester dans les 33% ou quelque chose du genre.

C'est une étape extrêment importante et les impacts sont majeurs pour le reste de notre vie. Je ne souhaite pas prendre les choses à la légère.

Toute contribution est bienvenue (sauf Vravolta et tes optimisations de 2e pilier, je n'ai absolument rien compris!)

blake_ch a écrit : ↑

16 sept. 2022 14:37

Déterrage.

Lors du calcul d'hypothèque auprès de la banque, les 2 paramètres sont importants et un manque dans l'un doit être compensé. Nous nous rendons très vite compte que nous pouvons apporter bien plus que les 20% de FP, mais vu nos salaires cumulés, il faut obligatoirement apporter plus de FP pour compenser le risque... Ce qui veut dire dans notre cas, avoir recours au "sacro-sain 2e pilier qu'on ne touche pas (c) Ze_Shark" !

Effectivement, c'est mieux de ne pas y toucher. Mais tout le monde n'a malheureusement pas cette possibilité. Et si c'est le bout qui manque pour accéder à la maison de vos rêves, ça serait effectivement dommage de passer à côté

Mais j'ai de la peine à voir toutes les implications d'un retrait du 2e pilier. Faut-il le rembourser vite, lentement...? Est-ce que cela change beaucoup?
Ma question pour les experts est : qu'est-ce qu'on "perd" si l'on retire son 2e pilier et qu'on le rembourse plus tard? On perd un peu de rendement dessus?

Ce que tu perds, c'est les intérêts sur ton avoir de prévoyance. ça n'est pas forcément énorme, mais ça peut ne pas être négligeable. Tout dépend de ton plan de prévoyance (je vais redire cette phrase plusieurs fois). Pour les intérêts, ça peut aller de 1% (minimum légal) à beaucoup plus. Les fonds ont pas mal performés en 2021. Certains ont rémunéré les avoirs de prévoyance en fin d'année à 15% pour 2021 (alors qu'ils étaient à 2% pour 2020). C'est juste pour te montrer que cette partie et très variable

Ce qu'il faut voir aussi, c'est tes prestations.
Faut pas toujours voir le pire, mais le 2ème piliers assure l'invalidité et le décès. Selon la forme de ton plan de prévoyance (primauté de prestation, ou primauté de cotisation) tes prestations (c'est à dire tes rentes en cas de pépin) seront impactées en prim cot. mais pas en prime prest. Et il peut y avoir des plans "mixtes". Il est important là encore de bien lire ton règlement de prévoyance, c'est normalement accessible sur le site Internet de ta fondation de prévoyance, et tous ces éléments y figurent.

Après pour pallier à ce risque, tu peux souscrire une assurances complémentaire (hors LPP).
S'il arrive quelque chose à l'un, il fait juste assurer le fait que l'autre puisse au moins assumer la maison (au moins l'amortissement et les intérêts de l'emprunt hypothécaire)



Une fois remboursé, est-ce qu'on revient à la même situation qu'avant le retrait?
Oui, mais il te manquera les intérêts évoqués plus tôt. Mais n'hésite pas à demander des simulations à ton fonds (tu peux en demander plusieurs, et voir l'impact sur tes prestations selon que tu retire tel ou tel montant)

Pour moi, il est important (dans l'esprit de la chose) de rembourser au plus vite cet emprunt, afin de revenir dans une situation stable de prévoyance.

Si tu en as la possibilité, c'est effectivement le mieux à faire je pense. J'étais dans cette situation l'an dernier (j'ai sauté le pas de la propriété en 2021) le courtier nous a dit que rembourser le 2ème piliers ne servait à rien et qu'il fallait lui prendre des 3ème pilliers à gogo... foutaise. A moins d'avoir une prévoyance pro au minimum légale, je ne vois pas comment cette solution serait meilleur, ne serait-ce que d'un point de vue "sécurité"

Salut, pour la partie deuxième pilier, je peux te répondre un bout. J'ai mis en bleu dans ton mail. N'hésite pas si je suis incomplet ou incompréhensible.

blake_ch a écrit : ↑

16 sept. 2022 14:37

Toute contribution est bienvenue (sauf Vravolta et tes optimisations de 2e pilier, je n'ai absolument rien compris!)

Sinon, sur le sujet, je pense pas qu'il y'aie de bonne ou de mauvaise solution. ça dépends de la situation de chacun, de la capacité financière de chacun aussi...

Perso, j'ai pris un petit bout de mon 2ème pilier pour compléter et ça ne m'inquiète pas plus que ça

Pour mon information, quand tu parles de bien plus que les 20% de FP, quelle est le pourcentage de FP doit être dispo ? Récemment, on me disait 30% ce qui commence à faire beaucoup...

Petit nugget au passage: aux US les hypothèques à 30 ans viennent de passer la barre des 6% cette semaine (à la hausse évidemment).

Selon l'historique Raiffeisen, les taux fixes en Suisse n'ont plus été supérieurs à 6% depuis 94-95. Reste qu'à 20-30 ans, il est optimiste de considérer que les taux actuels ne pourraient pas doubler ou tripler.

Carbene a écrit : ↑

16 sept. 2022 17:46

Pour mon information, quand tu parles de bien plus que les 20% de FP, quelle est le pourcentage de FP doit être dispo ? Récemment, on me disait 30% ce qui commence à faire beaucoup...

Alors je ne connais pas l’origine de la « règle » (base légale? Pratique? Coutume?) mais de ce qu’on nous a dit à l’époque, c’est :
25% dont
5% de provisions pour le notaire
10% max provenant de la prévoyance professionnelle (ça c’est légal je crois)

Il faut compter au moins 20% du prix du bien en apport de fonds propres, dont max 10% qui peut venir de la prévoyance. Donc pour un bien à 1M, cela veut dire 200'000 à posséder, dont max 100'000 peut venir de ton 2e pilier.

A cela il faut ajouter les frais de notaire, qui dépendent de ton canton, 4-5%. Cela peut vite faire une somme, et il faut l'avoir sur son compte car ça n'est pas financé par l'hypothèque, ni par un 2/3e pilier.

D'où peut-être ce montant des 25% souvent entendu.

Les 20% ne sont pas fixes, il y a des situations où il est possible de mettre moins, par exemple en mettant son 2e pilier en nantissement (Garantie). L'argent ne sort pas, mais ton hypothèque augmente jusqu'à 10% (max 90% sur un bien). Ce scénario est de plus en plus irréaliste en Suisse, où il faut des salaires de compétition pour financer une hypothèque de 90% de la valeur du bien.


Merci pour les précisions sur le 2e pilier. En regardant mes prestations, je vois que je suis proche du minimum légal. Et en discutant avec quelques personnes, j'ai l'impression qu'il faut se faire du souci tant les montants prévus à la retraite sont minimums. Je me demande comment palier à ça ? Soit en changeant d'employeur, ce dont je n'ai absolument pas envie, soit en complétant ailleurs ? Nous mettons déjà le max déductible chaque année dans nos 3e piliers.