Hypothèques

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ze_shark
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Re: Hypothèques

Message par ze_shark » 17 sept. 2022 08:19


vravolta
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Re: Hypothèques

Message par vravolta » 18 sept. 2022 07:46

Alors, quelques éléments de réponse:
Le premier, même s'il est trop tard pour toi désormais, c'est que les fonds propres, il est optimal d'en faire transiter le plus possible par le 2e pilier et donc plutot que de les mettre sur un compte, les utiliser pour faire des rachats de 2e pilier, stopper ces rachats 3 ans avant le moment où on pense acheter puis sortir le max possible du 2e pilier. Après, si on a un plan "à la raclette", cette stratégie ne permet pas de faire des masses, mais le gain est important.

2e point: à l'age de la retraite, ce qui est important c'est de ne plus devoir amortir le capital ce qui signifie être arrivé à un taux d'avance de 65% et 2, de pouvoir assumer avec 1/3 de la rente max le remboursement des intérêts si l'objectif est de conserver la maison. Se rappeler au passage qu'une fois agé, sans les enfants, les besoins immo sont plus faibles et que par ailleurs, il n'est plus nécessaire d'habiter à proximité d'un gros bassin d'emploi. Donc vendre pour acheter plus petit est une option à considérer ou sinon louer tout ou partie de la maison, ce qui présente l'avantage de fournir un revenu qui s'ajoute à la rente.

3e point: Pas facile à estimer sur la durée, mais concrètement, la question qu'est ce que je mets de mon 2e pilier, qu'est ce que j'emprunte, ca dépend, du point de vue économique, de la comparaison entre le taux qu'on pense que sa caisse de 2e pilier va servir et du taux qu'on paie pour son hypothèque: Si ma caisse me paie 2% et que mon hypothèque me coute 1%, ben j'ai intérêt à sortir le moins de mon 2e pilier et emprunter le plus. Inversement, si mon 2e pilier me paie toujours 2% mais que mon hypothèque m'en coute 3, j'ai intérêt à sortir le plus possible de mon 2e pilier.

4e point: il faut aussi regarder du coté du taux de couverture de sa caisse: si vous êtes dans une caisse couverte à 60% sans garantie forte d'un truc solvable style le canton, il est plus prudent de sortir un max du 2e pilier.

5e point: Je ne suis pas convaincu, même si je sais bien que les choix de vie se font en fonction de la situation du ménage, son age, etc,, que ce soit le bon moment pour acheter: en effet, les prix sont encore élevés car ils mettent un peu de temps à baisser suite à un choc de taux et les taux sont déjà bien remontés. Donc c'est la double peine. Perso, mais cet avis n'engage que moi, je ne vois pas pourquoi les taux resteraient élevés longtemps en Suisse: notre inflation n'est pas dramatiquement élevée donc je pense qu'il n'y aura plus besoin de monter les taux au delà de fin 2022 et ce d'autant que l'enjeu pour la BNS n'est pas vraiment de coller à l'EUR mais de coller à l'USD qui a déjà fait a priori le gros de sa montée. Par ailleurs, une partie de ce qu'on voit en ce moment sur le marché des taux est la conséquence de la guerre en Ukraine. Et dans 2 ans, soit cette guerre est finie et tout est rentré dans l'ordre, soit elle est devenue "business as usual" et l'économie se sera adaptée.

Donc m'est avis que d'ici disons 2 ans, les taux devraient être retombés. Pas dans le domaine négatif mais vers 0% pour le taux directeur de la BNS. Et s'ils ne devaient pas retomber, alors l'immobilier aura eu le temps de baisser. Donc si j'étais en ce moment dans la position d'acheter un bien, je considèrerais très fortement l'option de décaler de max 2 ans mon achat.

6e point: Je le répète encore et encore, ne visez pas la fixation d'un taux sur une longue durée qui vous donne le sentiment de la tranquillité. En fait, ca revient à payer cher pour jouer à la roulette russe. Pourquoi? Car si au moment où votre taux arrive à échéance, les taux sont élevés, toute votre dette va se retrouver soumise à ce niveau de taux. Et ca, ca peut faire super mal aux finances. Il est plus malin d'avoir plusieurs tranches à échéances étalées et relativement courtes: personnellement, je suis sur 6 tranches avec une duration moyenne de mon hypothèque d'environ 3 ans. Ca veut dire qu'en termes de pente de la courbe, je suis tout au début (3 ans sur une courbe qui traditionnellement va de 3 mois à 15 ans chez nous) et donc je paie peu la pente. La dernière tranche refixée l'a été en mars dernier à un peu moins de 0.9%. La prochaine sera en septembre 2023 et le serait actuellement vers les 2.5% (elle était à 1.15%). Ca me laisse du coup le temps de m'y préparer => comme mon 2e pilier ne devrait pas payer des masses vu la récession qui devrait suivre ls hausses de taux massives. Donc plutot que d'injecter du cash dans ce 2e pilier, je le mets de coté et je ferai un amortissement extraordinaire de ma dette en septembre 2023 ce qui fera que la hausse de taux sera compensée par la baisse du capital de la tranche, ce qui est possible du fait que comme mon prêt est découpé en 6, chaque tranche a un montant raisonnable et donc en amortir 30 à 50% en s'y prenant un an à l'avance n'est pas insurmontable.

La morale de l'histoire, c'est que c'est un exercice qui demande du suivi, de la planification, mais le fait de bien gérer la chose permet de faire des gains monstrueux car on parle de très gros leviers emprunter 80%, ca veut dire un levier de 5 = chaque mouvement à la hausse ou la baisse est multiplié par 5 et donc il faut les suivre comme le lait sur le feu et avoir un paquet d'options activables selon les configurations qui ne manqueront pas de se produire durant les 30 ans mini que durent ce type de projet. Et dans les perturbations de planification, il peut y avoir des choses comme les modifications de lois (ex: est ce que la valeur locative va perdurer? Et son pendant, la déductibilité des intérêts et frais d'entretien ainsi que la valeur fiscale négative?), de situation pro (licenciement), des naissances d'enfants, des maladies, des divorces, des héritages. Par ailleurs, il y a aussi des choses liées à la qualité du bien: si c'est une passoire thermique, le cout du chauffage peut vite exploser. S'il est chauffé au gaz et qu'il y a des pénuries, ca peut vite devenir inchauffable. Et même des choses comme l'eau: ma commune étudie ni plus ni moins qu'un triplement du prix de l'eau car elle est remontée depuis le lac par des pompes ... électriques. Tout celà peut faire exploser les dépenses du ménage et partant, rendre délicat le remboursement de l'emprunt. Il peut aussi y avoir un dégonflement de bulle immo (typiquement, je n'achèterais pas sur Genève qui un jour où l'autre pourrait bien se prendre le "big one" immobilier et on estime que le marché est en surchauffe de pas moins que 60% sur ce canton). Et il faut se rappeler que si la banque estime que son prêt n'est plus couvert suffisamment par la valeur du bien, elle peut en demander le remboursement immédiat ce qui veut dire en pratique devoir vendre sa maison et même potentiellement se retrouver à ce que le prix de vente ne couvre pas le montant du à la banque => résidu de crédit à payer, sans collatéral et donc taux qui sera celui d'un crédit conso => ca peut faire super mal.

L'autre chose à ne pas oublier, c'est que dans un achat de maison, on n'achète en fait pas tant une maison (seulement 20% de l'opération). On achète surtout un taux d'intérêt (80% de l'opération). Et donc la question la plus importante à se poser, c'est de savoir si on pense que c'est le bon moment pour acheter pour des centaines de milliers de CHF de taux d'intérêt.

Après, pour plus de détails, il faut vraiment avoir bien plus d'infos personnelles pour affiner. Typiquement, un point super inconfortable, c'est qu'il faut vraiment s'abstenir de devoir divorcer dans les au moins 5 années après un achat, car sinon, c'est vite une boucherie financière. Et donc ca veut dire qu'il faut que les 2 membres du couple doivent comprendre cette contrainte. C'est comme ca que je me suis retrouvé un soir, juste avant de tout signer, à dire à ma femme ce que voudrait dire une séparation dans les 5 ans, lui dire de bien y réfléchir pendant la nuit et de ne signer le lendemain matin que si de son côté, elle avait la conviction qu'elle voulait encore rester avec moi 5 ans (et réciproquement). C'est super désagréable quand on est justement en train de discuter d'un projet de vie, mais c'est je pense indispensable: j'ai vu trop de débâcles financières post divorce 3 ans après l'achat d'une maison quand je m'occupais de risques de crédit à la BCGe pour ne pas penser qu'un inconfort de 24 heures vaut largement la peine vu les soucis que ca entraine sinon. Et donc au final, il faut accepter la possibilité qu'on voulait faire un projet d'achat immo et on repart avec un projet de séparation, mais au moins chacun ne se retrouvera pas en quasi faillite personnelle dans 3 ans.

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Re: Hypothèques

Message par ze_shark » 18 sept. 2022 08:35

vravolta a écrit :
18 sept. 2022 07:46
3e point: Pas facile à estimer sur la durée, mais concrètement, la question qu'est ce que je mets de mon 2e pilier, qu'est ce que j'emprunte, ca dépend, du point de vue économique, de la comparaison entre le taux qu'on pense que sa caisse de 2e pilier va servir et du taux qu'on paie pour son hypothèque: Si ma caisse me paie 2% et que mon hypothèque me coute 1%, ben j'ai intérêt à sortir le moins de mon 2e pilier et emprunter le plus. Inversement, si mon 2e pilier me paie toujours 2% mais que mon hypothèque m'en coute 3, j'ai intérêt à sortir le plus possible de mon 2e pilier.
La plupart des gens qui financent les fonds propres par leur 2eme pilier le fond par "nécessité" (même si acheter un bien au-dessus de ses moyens n'en est pas vraiment une), pas par opportunité. Ton raisonnement ne tient que pour une personne qui a assez d'épargne liquide pour se permettre ce calcul et avoir le choix entre la poche gauche et la poche droite.
vravolta a écrit :
18 sept. 2022 07:46
5e point: Je ne suis pas convaincu, même si je sais bien que les choix de vie se font en fonction de la situation du ménage, son age, etc,, que ce soit le bon moment pour acheter: en effet, les prix sont encore élevés car ils mettent un peu de temps à baisser suite à un choc de taux et les taux sont déjà bien remontés. Donc c'est la double peine. Perso, mais cet avis n'engage que moi, je ne vois pas pourquoi les taux resteraient élevés longtemps en Suisse: notre inflation n'est pas dramatiquement élevée donc je pense qu'il n'y aura plus besoin de monter les taux au delà de fin 2022 et ce d'autant que l'enjeu pour la BNS n'est pas vraiment de coller à l'EUR mais de coller à l'USD qui a déjà fait a priori le gros de sa montée. Par ailleurs, une partie de ce qu'on voit en ce moment sur le marché des taux est la conséquence de la guerre en Ukraine. Et dans 2 ans, soit cette guerre est finie et tout est rentré dans l'ordre, soit elle est devenue "business as usual" et l'économie se sera adaptée.

Donc m'est avis que d'ici disons 2 ans, les taux devraient être retombés. Pas dans le domaine négatif mais vers 0% pour le taux directeur de la BNS. Et s'ils ne devaient pas retomber, alors l'immobilier aura eu le temps de baisser. Donc si j'étais en ce moment dans la position d'acheter un bien, je considèrerais très fortement l'option de décaler de max 2 ans mon achat.
Si les taux ne remontent pas, le rendement de l'épargne ne remontera pas, et il est peu plausible que les rendements boursiers continuent, c'est un euphémisme. Beaucoup de leading indicators (budgets de publicité, maintenant le transport de biens) pointent vers une crise économique majeure. Donc forte pression sur le deuxième pilier. Le retour de balancier d'une décennie d'argent gratuit pourraient être la prochaine singularité qu'on se ramasse.
vravolta a écrit :
18 sept. 2022 07:46
Typiquement, un point super inconfortable, c'est qu'il faut vraiment s'abstenir de devoir divorcer dans les au moins 5 années après un achat, car sinon, c'est vite une boucherie financière. Et donc ca veut dire qu'il faut que les 2 membres du couple doivent comprendre cette contrainte. C'est comme ca que je me suis retrouvé un soir, juste avant de tout signer, à dire à ma femme ce que voudrait dire une séparation dans les 5 ans, lui dire de bien y réfléchir pendant la nuit et de ne signer le lendemain matin que si de son côté, elle avait la conviction qu'elle voulait encore rester avec moi 5 ans (et réciproquement). C'est super désagréable quand on est justement en train de discuter d'un projet de vie, mais c'est je pense indispensable: j'ai vu trop de débâcles financières post divorce 3 ans après l'achat d'une maison quand je m'occupais de risques de crédit à la BCGe pour ne pas penser qu'un inconfort de 24 heures vaut largement la peine vu les soucis que ca entraine sinon. Et donc au final, il faut accepter la possibilité qu'on voulait faire un projet d'achat immo et on repart avec un projet de séparation, mais au moins chacun ne se retrouvera pas en quasi faillite personnelle dans 3 ans.
Point pertinent. Vu les enjeux, il est effectivement sage d'explorer les cas catastrophes.

Style crise économique, perte d'un des emplois, couple qui péclote (c'est 40% des mariages en Suisse dans des bonnes conjonctures économiques, ça n'arrive pas qu'aux autres), marché immobilier sous pression, impossibilité de garder le bien acquis, vente forcée à perte. C'est une chose d'envisager sa retraite avec la somme de deux AVS et deux 2eme/3eme piliers. Faire le calcul post divorce avec un deuxième pilier décimé par un achat immobilier ET une séparation des acquets peut remettre quelques idées en place.

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Re: Hypothèques

Message par Lvx13 » 18 sept. 2022 17:29

Je suis assez d'accord avec tout ce qui a été dit. Si je devais utiliser une partie de mon 2ème pilier, je le mettrai en nantissement (si ton taux d'endettement te permets d'emprunter les 10% de plus). Si tu dois tout de même prendre une partie de ton 2ème pilier, je la rembourserai rapidement et je le cumulerai à des rachats d'années pour l'avantage fiscale.

Un autre point que personne n'a mentionné ici -> si les taux remontent, les prix de l'immobilier vont peut-être stagner voir baisser. Mais quel effet sur les loyers (pour un pays majoritairement de locataires) ? Après une décennie d'argent gratuit, les loyers n'ont jamais été aussi élevés. Avec une augmentation des taux, la volonté de rénovation du parc immobilier... les loyers pourront prendre l'ascenseur de manière encore plus légitime. Donc au final payer une blinde de loyer à fond perdu ou retirer une partie de son 2ème pilier et voir ses rentes diminuer à la retraite, je pense qu'un savant calcul s'impose...

De mon côté, j'ai eu la chance de pouvoir devenir propriétaire relativement jeune (30 ans), sans toucher un centime de mon 2ème pilier. Et pour faire la boucle avec un autre post, j'y suis parvenu aussi grâce au fait de prendre mes voitures en leasing afin de conserver mon capital...

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Re: Hypothèques

Message par vravolta » 18 sept. 2022 18:00

Alors en Suisse, il est ultra favorable d'être propriétaire et donc les gens sont locataires par nécessité (pas assez de capacité financière pour emprunter) et pas par choix. Pour situer le débat, mon chalet, financé avec un emprunt à l'origine à 80%, me coute, amortissement compris, environ la moitié de ce que je devrais payer pour le louer. Et si on retire de ce que je paie l'amortissement (qui n'est pas une charge car je me la paie à moi même, mais plutot de l'épargne forcée), on passe de 2 fois plus à 4 fois plus. C'est donc dans l'absolu un no brainer si on en a la possibilité sans parler des avantages fiscaux si on planifie bien la chose en faisant transiter le plus possible de son épargne par le 2e pilier.

Mais après, comme c'est une opération à fort levier, à longue durée, il est pertinent de réfléchir à son niveau d'entrée dans le game quand on a des éléments incitant à penser que le marché pourrait baisser. En effet, rien qu'une baisse de 10%, sur un bien de 1 000 000, ca fait 100 000 balles de gagné mine de rien: c'est pas négligeable. Et en ce moment, le risque est assez asymétrique = plus forte possibilité que les prix baissent de manière non négligeable que de risque qu'ils ne montent sensiblement.

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Re: Hypothèques

Message par blake_ch » 19 sept. 2022 09:46

Quelques bons points mentionnés. En effet, il vraiment faut bien évaluer sa situation personnelle avant de se lancer dans un projet d'envergure.

Concernant le rachat de 2e pilier, vous êtes plusieurs à le mentionner. Et certains semblent dire qu'on peut y mettre "autant qu'on veut"? Dans mon cas ça ne semble pas possible, de ce que je vois dans les documents de mon institution de prévoyance. Je crois qu'il faut certaines conditions pour pouvoir procéder à des rachats.

Concernant la conjoncture, je te rejoins complètement Vravolta que ce n'est pas le meilleur moment pour acheter. Les prix ont pris l’ascenseur ces 2 dernières années, les taux remontent, ... Il serait judicieux d'attendre. Mais la dynamique du marché est lente, la répercussion sur les prix se fera sur plusieurs années et nous ne voulons pas attendre. Nous avons des enfants en bas âge, nous avons envie de pouvoir bénéficier d'un jardin. Et nous avons une jolie opportunité sur une villa avec des avantages assez rares.
Lvx13 a écrit :
18 sept. 2022 17:29
Et pour faire la boucle avec un autre post, j'y suis parvenu aussi grâce au fait de prendre mes voitures en leasing afin de conserver mon capital...
Attention, ça n'est pas forcément toujours un avantage. Lors de l'évaluation de ta solvabilité, ton banquier est censé prendre en compte tous les crédits que tu as contracté. Si tu as peu de fond-propres mais largement assez de revenu, ça n'est pas un soucis. Mais si le revenu permet tout juste d'atteindre les 33%, mieux vaut ne pas avoir de crédit en cours (leasing, crédit à la consommation, emprunt, ...).

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Re: Hypothèques

Message par Lvx13 » 19 sept. 2022 14:02

Attention, ça n'est pas forcément toujours un avantage. Lors de l'évaluation de ta solvabilité, ton banquier est censé prendre en compte tous les crédits que tu as contracté. Si tu as peu de fond-propres mais largement assez de revenu, ça n'est pas un soucis. Mais si le revenu permet tout juste d'atteindre les 33%, mieux vaut ne pas avoir de crédit en cours (leasing, crédit à la consommation, emprunt, ...).
C'est tout à fait juste. Mais l'inverse est également valable -> beaucoup de fonds propres avec un petit revenu.
L'amortissement n'est plus obligatoire à partir d'env. 35% de fonds propres et donc améliore ton taux théorique d'endettement.

Il est compliqué de faire des généralités tant chaque situation peut être différente (prix du bien, revenus, % de fonds propres, situation personnelle...).

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Re: Hypothèques

Message par Trand-27 » 20 sept. 2022 08:27

blake_ch a écrit :
19 sept. 2022 09:46

Concernant le rachat de 2e pilier, vous êtes plusieurs à le mentionner. Et certains semblent dire qu'on peut y mettre "autant qu'on veut"? Dans mon cas ça ne semble pas possible, de ce que je vois dans les documents de mon institution de prévoyance. Je crois qu'il faut certaines conditions pour pouvoir procéder à des rachats.

Encore une fois, reporte toi à ton règlement de prévoyance :D
Certains plans prévoit un montant d'épargne maximum, c'est à dire un plafond que ton avoir de prévoyance ne peut pas dépasser.
Tu peux verser + si tu veux, mais l'excédent sera transféré à un compte de libre passage, chose qui n'a pas vraiment d'intérêts (rémunération riquiqui, et toutes les contraintes de retrait liées à la prévoyance)
Si tu as effectivement un maximum réglementaire, lorsqu'il est atteints, le mieux est effectivement de partir sur d'autres placements (3ème piliers, bourse, Porsches vintages, etc.)

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Le retour des taux positifs

Message par ze_shark » 22 sept. 2022 19:09

J'écoutais Steve Rattner qui voit les taux directeurs américains dépasser les 4%. La hausse d'hier les situe à 3.00-3.25% alors que les taux hypothécaires US ont déjà dépassé les 6%.

Tous les médias suisses en parlent, la BNS remonte son taux directeur à 0.25%, et il me parait plausible qu'ils privilérieront la lutte contre l'inflation plutôt que la force du CHF. Jusqu'où vont ils remonter ? 1% ? 2% ? Et comment vont évoluer les taux hypothécaires en réponse ? Un taux fixe à 5 ans est déjà affiché autour des 2.00%, monter à 4% dans les 12-18 prochains mois ne me semble pas tiré par les cheveux.

Le problème si l'on achète sur plan, c'est que la grosse tranche se conclut et se paie à la livraison, et un forward dans les conditions actuelles doit être plutôt onéreux.

J'ai vraiment eu du bol, j'ai renouvelé deux tranches l'hiver passé à 0.85%/3 ans et la plus grosse à 1.07%/6 ans.

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Re: Hypothèques

Message par blake_ch » 23 sept. 2022 08:08

Hier soir dans forum, un banquier disait que la plupart des banques avait "anticipé" la hausse depuis quelque temps sur leurs taux hypothécaires, et que la hausse du taux directeur ne devrait pas correspondre à une hausse équivalente sur les taux hypothécaires, mais se traduira pas une hausse tout de même.

Il faut voir l'évolution sur les prochains mois. Ceux qui ont pu renouveller leur hypothèque ces dernières années - surtout si sur du long terme - doivent se frotter les mains. Pour le moment.

Nous avons une échéance au mois de juin l'année prochaine. Si on a pas acheté de bien immobilier, on profitera de rembourser une partie de l'hypothèque pour en absorber les coûts.

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Re: Hypothèques

Message par vravolta » 23 sept. 2022 09:07

Plusieurs choses:
- en ce moment, le forward à 1 ans tourne dans les 0.10% de ce que j'ai pu voir, commercialement parlant.
- les taux hypothécaires des banques intègrent toutes les anticipations du marché au moment où ils vous sont communiqués. Donc effectivement, sir le marché anticipe 75 points de base de hausse et que la BNS monte de 75 points de base, au moment où la BNS fait son annonce, vous ne verrez aucune hausse du taux qui vous est proposé pour votre hypothèque.
- on vient d'en sortir mercredi, mais il faut savoir qu'une hausse de taux qui aboutit à un taux final négatif devrait en théorie se traduire par une ... baisse du taux hypothécaire. En pratique, ca se traduit plutot par une hausse de la marge de la banque car elle sait que tous ses clients sont prêts à payer plus quand il entend que les taux sont montés. Ca provient du fait que la banque perd moins sur les comptes courants (qui coutent quand les taux sont négatifs et pas répercutés sur les comptes courants) et que les banques ont pris le parti de se refaire sur les hypothèques pour financer la perte sur les comptes car comme les taux y sont bas, les client sont enclins à payer plus alors que s'ils mettaient des taux négatifs sur les comptes courants, les clients partiraient ou convertiraient tout en cash.

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Re: Hypothèques

Message par ze_shark » 25 sept. 2022 11:59

vravolta a écrit :
23 sept. 2022 09:07
Plusieurs choses:
- en ce moment, le forward à 1 ans tourne dans les 0.10% de ce que j'ai pu voir, commercialement parlant.
Ca parait vraiment trop beau pour être vrai.

Aux US, les banquiers doivent être moins malins que les suisses car les taux fixes à 30 ans ont repris l'ascenseur de +/- l'équivalent annoncé par Jérome Powell.

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Re: Hypothèques

Message par juliencor » 26 sept. 2022 09:02

Les taux longs sont décidés par le marché, pas par les banquiers ni par les banques centrales.

Les banques centrales influencent les taux courts, et les banques leur marges.

Et il serait naïf de croire que seuls les banquiers suisses s'intéressent aux taux suisses.
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Re: Hypothèques

Message par vravolta » 15 oct. 2022 08:25

ze_shark a écrit :
25 sept. 2022 11:59
vravolta a écrit :
23 sept. 2022 09:07
Plusieurs choses:
- en ce moment, le forward à 1 ans tourne dans les 0.10% de ce que j'ai pu voir, commercialement parlant.
Ca parait vraiment trop beau pour être vrai.

Aux US, les banquiers doivent être moins malins que les suisses car les taux fixes à 30 ans ont repris l'ascenseur de +/- l'équivalent annoncé par Jérome Powell.
C'est pourtant exactement ce que j'ai eu de la BCV pour fixer en septembre 2022 sur mon échéance de septembre 2023.
A noter que le forward, il dépend fortement de ce qui est pricé comme attentes par le marché et donc ca peut varier d'un jour à l'autre, d'un marché à l'autre. Par ailleurs après se pose la question de savoir combien le banquier veut facturer ce service: dans mon cas, vu que mon métier est d'être investisseur institutionnel, mon fond d'écran, ce sont notamment les évolution du marché obligataire qui correspond à plus ou moins 2/3 de notre fortune sous gestion. Et donc quand mon banquier m'appelle pour me dire "je vous fais le forward à 0.7% parce que vous êtes un bon client", je lui réponds d'arrêter de me prendre pour une vache à lait, je lui sors son vrai cout sur les marchés et lui demande en quoi il considère que l'écart est une juste rémunération de son travail. Du coup, ca fait bien longtemps qu'il ne vient pas vers moi avec des taux commerciaux mais avec quelque chose de raisonnable. Et il sait très bien que si je n'ai pas transféré mon hypothèque auprès d'une assurance dont les contraintes ALM les rendent par construction plus compétitives, c'est que j'attends de lui un vrai service, dont celui de se débrouiller comme il veut en interne pour me faire des marges correctes car il m'est facile de connaitre lesdites marges.

L'autre point, c'est que fixer à 30 ans, ce n'est pas ce que je fais (je refixe pour environ 6 ans en général et j'ai une duration d'environ 3 ans sur ma dette), pas ce qui se fait en Suisse (max 15 traditionnellement), et pas très malin car on paie la pente de la courbe pour au final avoir un risque de market timing monstrueux à l'échéance, quand il faudra renouveler le taux (vu qu'en Suisse, il ne faut pas amortir intégralement sa dette, on est condamnés à renouveler le taux jusqu'à sa mort). Ce qu'on devrait faire (mais peu le font car peu comprennent l'enjeu), c'est de découper en plusieurs tranches et les renouveler régulièrement, ce qui permet d'éviter le risque de tout devoir renouveler à un moment où les taux sont élevés. Perso, j'ai 6 tranches que je rolle chaque année et donc au pire, si les taux sont élevés quand je rolle, ca ne touche que 16% de ma dette ce qui me laisse du temps pour me retourner, amortir ou reconfigurer mon style de vie.

La morale de l'histoire, c'est que faire un emprunt hypothécaire, c'est bien plus complexe que ce que la plupart des gens qui en font ne sont capables d'appréhender et donc les gens devraient recourir au conseil un peu plus, sachant que les conseils provenant de celui qui octroie le prêt sont entachés d'un certain conflit d'intérêt => il faut un conseil indépendant.

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jl32
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Re: Hypothèques

Message par jl32 » 15 oct. 2022 10:39

Je suis un peu bête (ou néophyte…), je n’ai que deux tranches !
Dont une renouvelée en juillet dernier pour 5 ans/1,2 % …
Mon nouvel avatar ressemble à celui de Lapin Agile mais comme cela est fortuit, que ce n'est pas une tentative pour l'imiter, je le conserve for now.

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