Hypothèques

[vravolta]

wow....
Tout ca devient de la finance pure dont le decryptage n'est pas a la portée du premier venu ( a moins de simplifier enormément les raisonnements et du coup s'exposer a des erreurs d'appréciation importantes...)

Mais ce qui semble c'est que finalement sur un forum de mordu d'auto avec des bagnoles plutot sympa necessitant un budget important, le saut dans la propriété immobiliere semble un constante....certes le titre du post est "hypotheque" donc on peut s'attendre a l'intervention de "propriétaires" mais on a pas encore vu quelqu'un intervenir pour dire "Je préfère louer une maison avec un super garage pour stocker ma GT3 et une ou 2 old timers"....

Ce qui tendrait a me faire penser que sans etre specialiste en finance, investir dans sa residence à hauteur de sa capacité d'endettement, meme si ca comporte des risques (moins value, remontée des taux....) est la chose a faire....

La réalité, c'est que si tu en as les moyens (essentiellement problématique de fonds propres et donc si tu peux acheter et entretenir une voiture de sport, normalement tu es dans cette population), si tu as une situation stabilisée (rien ne te laisse imaginer que tu devrais te séparer de Madame, tu cherches à un endroit situé à proximité d'un bassin d'emploi qui a des chances d'être le tien pendant longtemps, la dimension de ce que tu recherches ne sera pas remise en cause par l'éventuelle arrivée ou le départ d'enfants), alors dans ce cas, acheter plutot que de louer un bien est en général très avantageux. Le risque avec un bien immo, c'est de devoir le revendre à court terme car tu te prendras en plein dans les dents les frictions (frais de notaire par exemple) sans avoir eu le temps de les amortir + la plus ou moins value liée au marché sera un jeu de roulette russe. Si tu achètes à horizon 30 ans, tu vas lisser l'effet des cycles et repousser cette plus value très loin, ce qui fait qu'actualisée à aujourd'hui, ca comptera pour pas grand chose dans ta valeur actuelle nette (qui est le critère objectif de décision = si elle est positive, c'est qu'il est rentable d'investir).

La raison pour laquelle c'est très rentable, c'est qu'une location est une charge pure (100% de perte) alors qu'une mensualité de crédit, c'est à peu près moitié de charge d'intérêt, moitié amortissement. Et l'amortissement, du point de vue de ta fortune, c'est neutre = c'est de l'épargne forcée = ca sort d'une poche pour aller dans une autre de tes poches. Donc chaque mois, sur une longue durée, en achetant, tu vas gagner le loyer de ton bien et perdre la charge d'intérêt de ton bien ce qui normalement représente un solde positifs.

Pour fixer les idées, quand j'ai acheté en 2005, ma maison se louait 1.5 fois plus cher que ma mensualité à la banque qui elle même ne comportait que 50% de charge d'intérêt. Depuis, j'ai fait des travaux significatifs = rasé l'ancienne maison qui n'était pas isolée et reconstruit par dessus du neuf, Minergie presque passif, bien plus qualitatif, 2 fois plus gros en surface habitable et garage passé de 2 places à 10 places couvertes dont 2 double hauteur pour passer le lift. Je rembourse chaque mois pour ca ... 10% de moins que le loyer que payait le locataire en 2005 pour la maison d'origine, avec toujours à peu près moitié d'amortissement, moitié de charge d'intérêt. Et pour faire face aux evolutions de la vie, la maison est a geometrie variable = pourrait être transformée en petite PPE jusqu'à 4 appartements independants sans trop de frais (tableaux electriques et eau séparés, écoulements pour rajouter des cuisines). Ca permettrait de louer une partie et habiter dans l'autre voire de tout louer et partir habiter loin d'un bassin d'emploi où la vie est moins chère et plus adaptée a une retraite. L'autre chose, c'est qu'en exploitant au max le potentiel foncier de ma parcelle, je n'ai pas l'épée de Damocles de la LAT au dessus de moi: mom voisin a toujours sa maison identique à celle que j'avais au départ (et donc il paie en chauffage en un mois ce que je paie à l'année). Il a une parcelle double de la mienne. Il a pris sa retraite il y a peu, attend que sa femme la prenne bientot et que sa fille finisse ses études. Son idée était de vendre pour qqun qui raserait et ferait la maison à son gout avec une isolation moderne et un confort adaptés au prix que ca vaut maintenant. Pas de bol, la LAT est entrain de declasser son terrain = il est probable qu'il ne pourrait plus agrandir sa maison et donc sa reserve fonciere va du jour au lendemain passer au prix de l'herbe à vache. Et ce genre de blague, ca peut planter un projet de vie (vie après la retraite) et rendre un projet qui a été viable pendant 30 ans désastreux.

Bref, tout ca pour dire que bien ficelé et si on a la capacité financière, c'est très intéressant d'acheter, mais faut pas se leurrer, c'est du boulot de tout mettre en place. Et le gros risque, c'est que le gain de l'effet de levier se transforme en perte par effet de massue donc comme dans toute opération à levier, il faut blinder sa gestion des risques car sinon, ca pique très fort. Et le souci, c'est que pour y arriver, faut maitriser un paquet de facteurs qui obligent à se poser un paquet de questions inconfortables: expliquer au conjoint que si on y va et que l'un des 2 quitte l'aventure en cours de route, ce sera une boucherie, c'est pas un moment des plus agréables car on n'a pas forcément envie d'entendre une des réponses possibles. Penser à prendre des assurances vie et orphelins et donc envisager le décès prématuré quand on est en pleine force de l'âge, ca peut aussi perturber. Envisager la gestion des parents qui vieillissent aussi (et accessoirement, intégrer le facteur héritage qui à horizon 30 ans a des chances de se produire). On peut aussi choisir de ne pas se poser ses questions, mais là on repart dans un jeu de roulette russe qui, comme historiquement n'avait fait que très rarement de victimes, ne semble pas dangereux, mais dans les conditions actuelles, il peut l'être bien pus que par le passé. Donc gros gain potentiel, mais faut bien gérer l'affaire soit ni plus ni moins que 'histoire que le marché rémunère le risque pris pour peu qu'il ne soit pas idiot.

[ravioliv]

La réalité, c'est que si tu en as les moyens (essentiellement problématique de fonds propres et donc si tu peux acheter et entretenir une voiture de sport, normalement tu es dans cette population), si tu as une situation stabilisée (rien ne te laisse imaginer que tu devrais te séparer de Madame, tu cherches à un endroit situé à proximité d'un bassin d'emploi qui a des chances d'être le tien pendant longtemps, la dimension de ce que tu recherches ne sera pas remise en cause par l'éventuelle arrivée ou le départ d'enfants), alors dans ce cas, acheter plutot que de louer un bien est en général très avantageux. Le risque avec un bien immo, c'est de devoir le revendre à court terme car tu te prendras en plein dans les dents les frictions (frais de notaire par exemple) sans avoir eu le temps de les amortir + la plus ou moins value liée au marché sera un jeu de roulette russe. Si tu achètes à horizon 30 ans, tu vas lisser l'effet des cycles et repousser cette plus value très loin, ce qui fait qu'actualisée à aujourd'hui, ca comptera pour pas grand chose dans ta valeur actuelle nette (qui est le critère objectif de décision = si elle est positive, c'est qu'il est rentable d'investir).

La raison pour laquelle c'est très rentable, c'est qu'une location est une charge pure (100% de perte) alors qu'une mensualité de crédit, c'est à peu près moitié de charge d'intérêt, moitié amortissement. Et l'amortissement, du point de vue de ta fortune, c'est neutre = c'est de l'épargne forcée = ca sort d'une poche pour aller dans une autre de tes poches. Donc chaque mois, sur une longue durée, en achetant, tu vas gagner le loyer de ton bien et perdre la charge d'intérêt de ton bien ce qui normalement représente un solde positifs.

Pour fixer les idées, quand j'ai acheté en 2005, ma maison se louait 1.5 fois plus cher que ma mensualité à la banque qui elle même ne comportait que 50% de charge d'intérêt. Depuis, j'ai fait des travaux significatifs = rasé l'ancienne maison qui n'était pas isolée et reconstruit par dessus du neuf, Minergie presque passif, bien plus qualitatif, 2 fois plus gros en surface habitable et garage passé de 2 places à 10 places couvertes dont 2 double hauteur pour passer le lift. Je rembourse chaque mois pour ca ... 10% de moins que le loyer que payait le locataire en 2005 pour la maison d'origine, avec toujours à peu près moitié d'amortissement, moitié de charge d'intérêt. Et pour faire face aux evolutions de la vie, la maison est a geometrie variable = pourrait être transformée en petite PPE jusqu'à 4 appartements independants sans trop de frais (tableaux electriques et eau séparés, écoulements pour rajouter des cuisines). Ca permettrait de louer une partie et habiter dans l'autre voire de tout louer et partir habiter loin d'un bassin d'emploi où la vie est moins chère et plus adaptée a une retraite. L'autre chose, c'est qu'en exploitant au max le potentiel foncier de ma parcelle, je n'ai pas l'épée de Damocles de la LAT au dessus de moi: mom voisin a toujours sa maison identique à celle que j'avais au départ (et donc il paie en chauffage en un mois ce que je paie à l'année). Il a une parcelle double de la mienne. Il a pris sa retraite il y a peu, attend que sa femme la prenne bientot et que sa fille finisse ses études. Son idée était de vendre pour qqun qui raserait et ferait la maison à son gout avec une isolation moderne et un confort adaptés au prix que ca vaut maintenant. Pas de bol, la LAT est entrain de declasser son terrain = il est probable qu'il ne pourrait plus agrandir sa maison et donc sa reserve fonciere va du jour au lendemain passer au prix de l'herbe à vache. Et ce genre de blague, ca peut planter un projet de vie (vie après la retraite) et rendre un projet qui a été viable pendant 30 ans désastreux.

Bref, tout ca pour dire que bien ficelé et si on a la capacité financière, c'est très intéressant d'acheter, mais faut pas se leurrer, c'est du boulot de tout mettre en place. Et le gros risque, c'est que le gain de l'effet de levier se transforme en perte par effet de massue donc comme dans toute opération à levier, il faut blinder sa gestion des risques car sinon, ca pique très fort. Et le souci, c'est que pour y arriver, faut maitriser un paquet de facteurs qui obligent à se poser un paquet de questions inconfortables: expliquer au conjoint que si on y va et que l'un des 2 quitte l'aventure en cours de route, ce sera une boucherie, c'est pas un moment des plus agréables car on n'a pas forcément envie d'entendre une des réponses possibles. Penser à prendre des assurances vie et orphelins et donc envisager le décès prématuré quand on est en pleine force de l'âge, ca peut aussi perturber. Envisager la gestion des parents qui vieillissent aussi (et accessoirement, intégrer le facteur héritage qui à horizon 30 ans a des chances de se produire). On peut aussi choisir de ne pas se poser ses questions, mais là on repart dans un jeu de roulette russe qui, comme historiquement n'avait fait que très rarement de victimes, ne semble pas dangereux, mais dans les conditions actuelles, il peut l'être bien pus que par le passé. Donc gros gain potentiel, mais faut bien gérer l'affaire soit ni plus ni moins que 'histoire que le marché rémunère le risque pris pour peu qu'il ne soit pas idiot.

Merci d'avoir pris le temps d'écrire ca c'est une super synthese!

Sinon c'est quoi la LAT?

[nono]

Google sert à ça...

https://www.google.ch/url?sa=t&rct=j&q= ... 9255,d.bGs

Sinon Vivien, pour rebondir sur les frais de notaire, il est bon de préciser que lors d'un construction, on ne les paie que sur le terrain, ce qui réduit les frictions dont tu parles. C'est ce que j'ai fait et je ne le regrette pas

[VLM]

La réalité, c'est que si tu en as les moyens (essentiellement problématique de fonds propres et donc si tu peux acheter et entretenir une voiture de sport, normalement tu es dans cette population), si tu as une situation stabilisée (rien ne te laisse imaginer que tu devrais te séparer de Madame, tu cherches à un endroit situé à proximité d'un bassin d'emploi qui a des chances d'être le tien pendant longtemps, la dimension de ce que tu recherches ne sera pas remise en cause par l'éventuelle arrivée ou le départ d'enfants), alors dans ce cas, acheter plutot que de louer un bien est en général très avantageux. Le risque avec un bien immo, c'est de devoir le revendre à court terme car tu te prendras en plein dans les dents les frictions (frais de notaire par exemple) sans avoir eu le temps de les amortir + la plus ou moins value liée au marché sera un jeu de roulette russe. Si tu achètes à horizon 30 ans, tu vas lisser l'effet des cycles et repousser cette plus value très loin, ce qui fait qu'actualisée à aujourd'hui, ca comptera pour pas grand chose dans ta valeur actuelle nette (qui est le critère objectif de décision = si elle est positive, c'est qu'il est rentable d'investir).

La raison pour laquelle c'est très rentable, c'est qu'une location est une charge pure (100% de perte) alors qu'une mensualité de crédit, c'est à peu près moitié de charge d'intérêt, moitié amortissement. Et l'amortissement, du point de vue de ta fortune, c'est neutre = c'est de l'épargne forcée = ca sort d'une poche pour aller dans une autre de tes poches. Donc chaque mois, sur une longue durée, en achetant, tu vas gagner le loyer de ton bien et perdre la charge d'intérêt de ton bien ce qui normalement représente un solde positifs.

Pour fixer les idées, quand j'ai acheté en 2005, ma maison se louait 1.5 fois plus cher que ma mensualité à la banque qui elle même ne comportait que 50% de charge d'intérêt. Depuis, j'ai fait des travaux significatifs = rasé l'ancienne maison qui n'était pas isolée et reconstruit par dessus du neuf, Minergie presque passif, bien plus qualitatif, 2 fois plus gros en surface habitable et garage passé de 2 places à 10 places couvertes dont 2 double hauteur pour passer le lift. Je rembourse chaque mois pour ca ... 10% de moins que le loyer que payait le locataire en 2005 pour la maison d'origine, avec toujours à peu près moitié d'amortissement, moitié de charge d'intérêt. Et pour faire face aux evolutions de la vie, la maison est a geometrie variable = pourrait être transformée en petite PPE jusqu'à 4 appartements independants sans trop de frais (tableaux electriques et eau séparés, écoulements pour rajouter des cuisines). Ca permettrait de louer une partie et habiter dans l'autre voire de tout louer et partir habiter loin d'un bassin d'emploi où la vie est moins chère et plus adaptée a une retraite. L'autre chose, c'est qu'en exploitant au max le potentiel foncier de ma parcelle, je n'ai pas l'épée de Damocles de la LAT au dessus de moi: mom voisin a toujours sa maison identique à celle que j'avais au départ (et donc il paie en chauffage en un mois ce que je paie à l'année). Il a une parcelle double de la mienne. Il a pris sa retraite il y a peu, attend que sa femme la prenne bientot et que sa fille finisse ses études. Son idée était de vendre pour qqun qui raserait et ferait la maison à son gout avec une isolation moderne et un confort adaptés au prix que ca vaut maintenant. Pas de bol, la LAT est entrain de declasser son terrain = il est probable qu'il ne pourrait plus agrandir sa maison et donc sa reserve fonciere va du jour au lendemain passer au prix de l'herbe à vache. Et ce genre de blague, ca peut planter un projet de vie (vie après la retraite) et rendre un projet qui a été viable pendant 30 ans désastreux.

Bref, tout ca pour dire que bien ficelé et si on a la capacité financière, c'est très intéressant d'acheter, mais faut pas se leurrer, c'est du boulot de tout mettre en place. Et le gros risque, c'est que le gain de l'effet de levier se transforme en perte par effet de massue donc comme dans toute opération à levier, il faut blinder sa gestion des risques car sinon, ca pique très fort. Et le souci, c'est que pour y arriver, faut maitriser un paquet de facteurs qui obligent à se poser un paquet de questions inconfortables: expliquer au conjoint que si on y va et que l'un des 2 quitte l'aventure en cours de route, ce sera une boucherie, c'est pas un moment des plus agréables car on n'a pas forcément envie d'entendre une des réponses possibles. Penser à prendre des assurances vie et orphelins et donc envisager le décès prématuré quand on est en pleine force de l'âge, ca peut aussi perturber. Envisager la gestion des parents qui vieillissent aussi (et accessoirement, intégrer le facteur héritage qui à horizon 30 ans a des chances de se produire). On peut aussi choisir de ne pas se poser ses questions, mais là on repart dans un jeu de roulette russe qui, comme historiquement n'avait fait que très rarement de victimes, ne semble pas dangereux, mais dans les conditions actuelles, il peut l'être bien pus que par le passé. Donc gros gain potentiel, mais faut bien gérer l'affaire soit ni plus ni moins que 'histoire que le marché rémunère le risque pris pour peu qu'il ne soit pas idiot.

Merci d'avoir pris le temps d'écrire ca c'est une super synthese!

Sinon c'est quoi la LAT?

C'est clair merci pour cette synthèse, personnellement on a franchi le pas l'été passé avec mon épouse pour un appartement en PPE et on est ravis de notre décision car on a plus l'impression de payer chaque mois "dans le vide" après c'est clair qu'il a fallu trouver le bien qui nous donnait la possibilité de rester les 30 prochaines années (dimensions, proximité avec la famille et le travail...). Après j'ai clairement pas le niveau d'expertise de certains mais si je peux me permettre un seul conseil c'est celui de ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre et de de bien choisir un bien en adéquation avec ses moyens financiers pour s'éviter de mauvaises surprises. J'ajouterais également que c'est quand même agréable et sécurisant de se dire qu'on est chez soi, rien de scientifique là dedans juste un ressenti personnel.

[Nagata-San]

Notez que le marché descend encore en taux.
J'ai réalisé deux affaires cette semaine, à 1,10% et 1,17% sur 10 ans fixe !

[SpiriTT]

Comment ça se passe en France voisine ? Mes collègues frontaliers sont tous propriétaires d'une maison sans avoir avancé 1€de fond propres (épargne)... ?

Les prêts bancaires immobiliers en France sont très particuliers. Ils ne ressemblent que très rarement à ce qu'on trouve dans la plupart des pays, Suisse comprise.
Ils doivent-être amortis intégralement sur la durée du prêt, comme pour un prêt à la consommation.
La garantie n'est pas nécessairement une hypothèque car il existe des alternative (typiquement, les "privilèges").

C'est un peu moins vrai depuis la crise de 2008 mais si on peut justifier d'un CDI avec un revenu suffisant, les banques prêtent facilement 110% du montant de l'achat, pour couvrir en plus les "frais de notaire" (en fait surtout la taxe de mutation), sans aucun apport de fonds propres.

Il ne faut pas dépasser le taux d'endettement de 33% de sa situation actuelle. Les premières années, on rembourse surtout les intérêts.

[VLM]

http://mobile2.tdg.ch/articles/56d4293aab5c371b93000001 D'après cet article c'est clairement pas la joie au niveau des prix s'il on est vendeur.

[blake_ch]

Bonjour,

Ma copine et moi sommes a notre tour en train de regarder pour acheter un logement (appartement).

Je fais un peu le tour des banques, et je suis surpris par les taux proposé par la banque Migros, en dessous de ce que j'ai vu dans les autres banques.

Est ce que certains d'entre vous ont déjà a eu affaire à eux? Je n'ai pas encore exploré en détail voir s il n'y a pas des petits trucs cachés...

[asylum]

Oui et pas de problème. Ils sont juste assez strictes sur les conditions. Après, les assurances ont encore des meilleurs taux je pense.

[Nagata-San]

Attention aux taux publics / Taux clients. Selon le cas et dossier, les taux n'ont plus rien à voir avec ceux de comparis !

[Gringo]

Les TX de la banque Migros sont nets car les conseillers n'ont aucune compétence commerciale complémentaire. Les autres sont plus à la négociation... Liée au potentiel + surface financière du client.
Je fus longtemps chez eux. Pas eu de problème.

[spinose]

Jette un coup d oeil chez swisslife. Il ne t oblige pas a amortir via une assurance vie chez eux.

Envoyé de mon SM-G930F en utilisant Tapatalk

[ze_shark]

Nouvelle proposition d'annuller l'imposition de la valeur locative et la déduction des intérêts de la dette afin d'encourager les gens à amortir.

http://mobile2.24heures.ch/articles/575 ... 7943000001

Sent from my SM-G930F using Tapatalk

[blake_ch]

Petite question pour les experts de la branche.

J'ai un cas (pas moi!) de quelqu'un qui veut acheter un bien immobilier en financer exclusivement avec la mise en gage d'un bien existant.

Est-ce bien légal en somme? J'ai toujours cru que les acheteurs devaient apporter un minimum de 10% du prix du bien en "argent frais" (épargne, ...). Est-ce que c'est les banques qui fixent finalement leurs propres règles ou il y a une base légale derrière tout ça? je n'ai pas réussi à trouver.

Merci d'avance

[spinose]

tu peux mettre en gage une des cédules hypothécaire de ton bien pour en acheter un autre.
pas expert mais faisable

http://www.immoscout24.ch/fr/c/d/magazi ... ire?a=1586