Hypothèques

[juliencor]

Le principe de l'amortissement vu par les banques en Suisse, c'est de se retrouver avec seulement le premier rang à la retraite. Le premier rang avant c'était 60%, maintenant plutôt 2/3.

Donc si l'acheteur a 30 ans et qu'il emprunte 80%, l'amortissement annuel sera de 0.4% environ. Après comme le dit JC, c'est bcp à la tête du client...

[Leuen]

C'est décrit dans les directives de l'association suisse des banquiers.

Après, peut être que certains établissement peuvent décider de ne pas les appliquer...

[ze_shark]

Ils écrivent 2/3 de la valeur de nantissement, nuance.

[ravioliv]

Pas mal de points font mouches dans cette reponse...

L'hypothèse selon laquelle tu peux passer à un objet plus grand à charge égale en achetant ne peut être basée que sur deux hypothèses combinées:
1) ton proprio s'est financé aux taux (bas) actuels
2) il s'en met plein la fouille

a priori il a financé il ya quelques temps mais le prix du loyer est en ligne avec ce qui se pratique dans la zone....ce qui peut etre lui permet de se goinfrer....et moi de pas me gener pour faire changer electromenager, volet des que ca se met a deconner...

Ne pas oublier non plus que le corrolaire des taux bas est que l'achat est devenu fiscalement pénalisant: la valeur locative sera selon toute probabilité plus élevée que les intérêts.

Il me semblait que c'était encore l'inverse surtout au debut de l'hypotheque....du coup ca fait encore un argument qui mitige...

Devenir propriétaire est un beau et bon projet, mais il faut y aller les yeux ouverts et éviter le piège de penser qu'on va simplement substituer des intérêts à un loyer. Et surtout ne pas toucher à son deuxième pilier.

En effet l'idée naive est de substituer interet a un loyer tout en étant mieux logé....chose qui est l'argument systematique de la plupart des gens ayant faits la demarche ( qui peut etre sont eux aussi tres naifs ou juste omettent volontairement de mentionner la big picture....)
POur le 2eme pilier, on peut aussi considerer que l'investir dans le financement de sa residence est tout aussi benefique pour sa retraite non? ( a condition de pas le fumer dans un bien trop cher que l'on devra revendre a la vavite a perte ou que le marché se casse la figure indeed....)

[ze_shark]

POur le 2eme pilier, on peut aussi considerer que l'investir dans le financement de sa residence est tout aussi benefique pour sa retraite non? ( a condition de pas le fumer dans un bien trop cher que l'on devra revendre a la vavite a perte ou que le marché se casse la figure indeed....)

Pas vraiment. Ton deuxième pilier est sensé assurer tes revenus à la retraite, en complèment du premier pilier (AVS) et du troisième (prévoyance personnelle et autres économies si tu en fais). Si tu tapes dans ton deuxième pilier pour financer les fonds propres minimaux d'un achat, tu ne changes rien à tes charges annuelles de logement (c'est l'hypothèse de base de ton calcul "j'agrandis à loyer égal"). Tu te loges tout simplement au-dessus de tes moyens et tu diminues ta retraite significativement.

Prends ton certificat LPP 2015 et la pension projetée au taux de conversion actuels.
Ensuite tu retires de l'épargne ce que tu souhaites mettre en fonds propres, et tu appliques un taux de conversion d'un point inférieur à ce qu'on te promet actuellement. Si tu penses pouvoir vivre ta retraite avec le résultat plus la rente AVS max, en avant toute. A mon avis, tu vas vite prendre peur. Le scoop, c'est que ta retraite complète va probablement être nettement moindre que tes revenus actuels sans que tu entames ton deuxième pilier. Alors en tapant dedans ...

Tout dépend des circonstances personnelles, des montants d'épargne accumulés, mais comme je l'écrivais avant, il est important d'y aller les yeux ouverts et d'éviter l'effet mouton. Ce n'est pas parce que trop de gens se préparent une retraite misérable qu'il faut forcément suivre le troupeau.

[ravioliv]

Tout dépend des circonstances personnelles, des montants d'épargne accumulés, mais comme je l'écrivais avant, il est important d'y aller les yeux ouverts et d'éviter l'effet mouton. Ce n'est pas parce que trop de gens se préparent une retraite misérable qu'il faut forcément suivre le troupeau.

oui ca se tient sauf si tu te dis que:
- c'est pas dramatique d'investir 5ans de 2eme pilier pour finaliser un achat immo et jouir immédiatement d'une habitation plus grande quand il te reste encore 30ans a bosser pour "renflouer" ce 2eme pilier, qui en plus si tout se passe bien niveau carriere devrait augmenter les capacités financieres
- que tu iras prendre ta retraite dans des paradis pour vieux ou le cout de la vie est 10 fois inferieur a celui de la suisse

[Huntox]

Ce n'est pas parce que trop de gens se préparent une retraite misérable qu'il faut forcément suivre le troupeau.

J'aime beaucoup !

[ze_shark]

oui ca se tient sauf si tu te dis que:
- c'est pas dramatique d'investir 5ans de 2eme pilier pour finaliser un achat immo et jouir immédiatement d'une habitation plus grande quand il te reste encore 30ans a bosser pour "renflouer" ce 2eme pilier, qui en plus si tout se passe bien niveau carriere devrait augmenter les capacités financieres
- que tu iras prendre ta retraite dans des paradis pour vieux ou le cout de la vie est 10 fois inferieur a celui de la suisse

Trop qualitatif dans le propos. Fais les calculs, c'est vraiment pas compliqué. Le "plus tard je gagnerai plus" n'est pas un plan de prévoyance.

Tu pourrais arriver à la conclusion que tout ce que tu pourras mettre de côté sera nécessaire à assurer une pension acceptable. Si tes revenus augmentent, ton train de vie augmentera avec, et tu devras épargner des sommes considérables pour racheter les années où tu as moins cotisé, juste pour maintenir ton niveau de vie. Il y a des chances pour que tu souhaites vivre aussi bien après ta retraite qu'avant.

S'expatrier peut être une solution pour réduire le footprint financier, mais est-ce que ça peut être un plan A ? A 30 ans, il y a une foultitude de facteurs économiques et géopolitiques qui peuvent changer radicalement la donne. Ce ne sont pas les exemples qui manquent. Sans compter les impondérables personnels, santé, famille, etc ...



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[Leuen]

Tout dépend des circonstances personnelles, des montants d'épargne accumulés, mais comme je l'écrivais avant, il est important d'y aller les yeux ouverts et d'éviter l'effet mouton. Ce n'est pas parce que trop de gens se préparent une retraite misérable qu'il faut forcément suivre le troupeau.

Tout à fait d'accord. C'est pour cette raison qu'à titre perso il était exclu de toucher au 2ème pilier. Malheureusement la norme semble plutôt être l'inverse dans ce que je constate autour de moi. Certains sacrifient même leur 3ème pilier pour les fonds propres.

[jl32]

Merci pour toutes ces précisions intéressantes et points de vue différents.
Sans vouloir trop dévoiler de détails, voici notre situation :

- Fp : 48,5 %
- 1ère hypothèque avec amortissement direct,
- 2ème hypothèque, amortissement indirect avec pilier3a. Le piège, me semble-t'il, serait, vu que nos mensualités (intérêts + amortissement) seront beaucoup plus basses que notre loyer actuel, de ne pas épargner suffisamment et dépenser sans compter. Il me semble primordial de pouvoir faire un amortissement exceptionnel conséquent pour cette hypothèque lors du renouvellement du prêt au cas où les taux d'intérêt aient pris l'ascenseur. L'intérêt de cet amortissement indirect nous permet d'optimiser nos déductions fiscales.

Enfin tout dépend de votre âge et de vos revenus. J'espère avoir bien compris toutes les subtilités du système. Toutefois, étant donné le prix de l'immobilier actuel, une certaine tension s'installe lors de la phase d'achat et des rendez-vous avec la banque.

Ne pas oublier que, dans une perspective à 10 ans, les possibilités de plus-value immobilière, évidemment pas dans les proportions de ces 15 dernières années, ne sont pas irréalistes ce qui renforce l'intérêt de devenir propriétaire mais impose une sélection rigoureuse du bien immobilier et de sa localisation.

[nono]

Ma maison a été évalué en 2013 à 1.5 millions. Cependant, depuis 2 ans, les prix stagnent voire régressent et je ne pense pas pouvoir la vendre ce prix-là aujourd'hui. Je pense même que je serais content si je faisais une petite plus-value...

[jl32]

D'après la BCF, la moyenne cantonale d'augmentation des prix en 2014 a été de 3,0 % alors que sur le canton de Vaud une baisse de plus de 1% a été constatée la même année. Toutefois la BCF indique une probable stagnation des prix en 2015 sur FR (le document ci-dessous date de juillet 2015).

Le marché immobilier fribourgeois en 2015

edit : bien évidemment pas touche au deuxième pilier lors de notre achat, le financement partiel en usant de cet artifice me semble effectivement périlleux.

[Nagata-San]

C'est un des points qui fait que les assurances ont une évaluation souvent un peu plus basse que les banques.

A une période, tout a été financé à tous les prix sans regarder le concrêt. Quelques personnes s'en mordent les doigts aujourd'hui.

Le retrait de LPP est une solution que beaucoup utilise, il est toutefois sage de faire soit une épargne en vue d'un sac de secours plus tard, ou d'un remboursement de la caisse, voir un amortissement indirect plus important.

Cette notion est systématiquement étudiée chez Allianz dès les 40 ans atteint, ou l'on vérifie la tenue des charges dans la situation mais à retraite. La spéculation d'un meilleur revenu ou la méthode du "notre contrat sera terminé, plus notre problème" n'est pas dans notre façon de voir les choses.
Aussi demandons-nous parfois plus d'amortissement qu'une banque en offre concurrente, mais nous le justifions par les projections retraites, afin que la personne puisse au besoin le garder à ce moment là.

[Yann.ch1]

Dans cette optique, n'oubliez pas de ne pas vous marier, ou de le faire qu'avec quelqu'un ayant un deuxième pilier similaire au votre, ou avec quelqu'un dont vous êtes sûr de ne pas divorcer, sans quoi la moitié de ce montant patiemment accumulé et jalousement gardé ira à votre ex...
Les chances que le 2ème pilier tienne ses promesses dans 20 ou 30 ans ne sont pas non plus de 100%.
Les chances d'arriver en vie à l'âge fuyant de la retraite non plus.

[nono]

Dans cette optique, n'oubliez pas de ne pas vous marier, ou de le faire qu'avec quelqu'un ayant un deuxième pilier similaire au votre, ou avec quelqu'un dont vous êtes sûr de ne pas divorcer, sans quoi la moitié de ce montant patiemment accumulé et jalousement gardé ira à votre ex...
Les chances que le 2ème pilier tienne ses promesses dans 20 ou 30 ans ne sont pas non plus de 100%.
Les chances d'arriver en vie à l'âge fuyant de la retraite non plus.

Trop tard pour moi

Je plussoie en tout cas