Hypothèques

[vince_1972]

Attention Bernard,
ce n'est pas exactement ça! Si tu revends ton bien et que l'acheteur ne veut pas reprendre ton hypothéque, la banque peut (et le demande pratiquement chaque fois si tu ne refinance rien avec cette même banque) des dommages pour rupture de contrat qui peuvent atteindre des sommes énormes (plusieurs dizaines de milliers de francs).

Les banques sautent sur l'occasion à chaque fois d'expérience avec mes clients ou personnel.

[BS]

Tout-à-fait d'accord avec toi, je me suis probablement mal exprimé car il était sous-entendu que le refinancement se ferait avec la même banque, une situation que j'ai vécue personnellement et qui s'est réglée à la satisfaction de tout le monde.

[Leuen]

Si on refinance un autre bien avec cette même banque pas de problème de manière générale ?

[Nagata-San]

Tu peux en effet selon accord (quasi traité au cas par cas) céder ton contrat hypothécaire. Mais le client doit être aussi éligible que tu l'étais alors, sans quoi les "avantages" reçus ne seraient plus valables.

Pour la rupture sèche, sauf deux cas de mon expérience, les pénalités sont systématiques, et se calculent assez facilement selon l'établissement. Attention, deux organismes de la place sans sans rupture sèche hors changement de titulaire foncier, à ne pas négliger.
En cas de rupture, il est possible d'utiliser un levier fiscal également, mais il est limité et n'empêche pas la sortie de cash immédiate. Refinancer la pénalité n'est pas d'actualité, sauf être en premier rang uniquement.

Aux taux actuels, j'ai de mon côté fait uniquement des taux fixes sauf un, choix du client qui ne conservera pas l'objet. En effet, on ne prend ici pas de risque, surtout lorsque le client a déjà un portefeuille chez nous, les taux 6ans et plus deviennent imbattables face aux banques. L'amortissement cité ne dépend de facteurs qui sont le montant du second rang, et la projection retraite, si elle se présente délicate.

Aussi, et je me prêche un peu ma paroisse l'étude de courtier est pratique mais certains le font aussi gratuitement, nous avons en effet des conventions avec plusieurs partenaires pour ces matières !

Enfin, pour compléter la cession, elle est aujourd'hui plus envisageable que les reprises de contrats existants:
En effet, les personnes vendant des objets de 2010 par exemple, qui avaient fixé 10 ans à 2.5% par exemple ont aujourd'hui toutes les peines du monde de céder leur crédit de 4 ans à 2.5% quand le marché est placé à quasi 1% !

Attention à la manivelle inverse, en cas de remontée, il est quasi sûr que certains refuseront la cession à un repreneur, y voyant possibilité de prendre pénalités + nouveaux crédit - bien lire les CGA, rien ne les oblige à accepter, ces contrats sont forts différents d'une reprise de loyer !

[Leuen]

Merci pour ces précisions Fabien

[juliencor]

Si une hypothèque à taux fixe est résiliée avant échéance, l'indemnité pour résiliation anticipée se compose de trois éléments:

1- l'éventuel coût de refinancement; si les taux ont baissés depuis le début de l'hypothèque il faudra payer la différence
2- le manque à gagner de la banque; la marge jusqu'à échéance peut être exigée
3- des frais fixes, jusqu'à 1000 CHF

Seul point de réconfort, cette indemnité est déductible fiscalement.

Concernant les hypothèques auprès d'une assurance, qu'en est-il de l'amortissement indirect? Est-il obligatoire de lier son 3ème pilier à une assurance-vie? Quid d'un crédit de construction? C'est à mon avis les seuls points qui peuvent différer entre une banque et une assurance.

[BS]

Pas si facile d'obtenir un prêt hypothécaire aujourd'hui car les banques sont devenues regardantes sur la qualité de l'objet et le profil de l'acheteur, de plus la proportion des fonds propres exigée est loin d'être négligeable, notamment si l'objet a été expertisé par la banque ou l'assurance au-dessous du prix de vente convenu. Le % des fonds propres a aussi été revu à la hausse et les frais de notaire etc. sont désormais à la charge du client.

[ravioliv]

Bonsoir
Desolé pour la question de "newbie" mais pour m'etre immergé dedans recemment avec un 1er achat en vue, je dechante et suis surtout dubitatif....

L'idée c'est d'avoir une habitation plus spacieuse que l'actuel appartement loué pour plus ou moins la meme somme mensuelle....( arrivée du 2 eme enfant, besoin de place ) car louer plus grand represente une somme que je ne suis pas pret a engager "en pure perte" tous les mois.
Me voila donc rendu chez mon banquier avec le bien de mes reves en lui disant "bon les 20% de fonds propres, ca va le faire et a priori vu les taux actuels, le montant de l'hypotheque, ca sera "fingers in ze noze"

Il me regarde gentiment, puis me dit qu'il va faire une simulation de capacité et pour faire court "bah non vous serez trop endetté parce qu'on se couvre sur une eventuelle remontée des taux a l'issue de la periode fixe, donc on voudrait pas vous mettre dehors vous comprenez?..."

Je passe sur la non prise en compte de l'évolution plus ou moins croissante des revenus quand on progresse professionnellement ( mais bon fair enough ca n'est pas garanti non plus....)

OK donc ils se couvrent en mode "ceinture + bretelles" ce qui ramene mes ambitions d'acquisition, dans le meme secteur a pas beaucoup plus grand que ce qu'on loue.... ( pour l'instant l'idée de l'eloignement ne nous attire pas plus que ca )

Donc ceci etant acté et compris, la question que je me pose c'est "est ce que ca vaut le coup "d'acquerir" ( disons plutot contracter une hypotheque et payer un "loyer" a la banque.... )?
Sachant que sur les 10/15 premieres années, ca sera byzance avec une hypotheque mensuelle hyper basse permettant d'epargner ou faire des travaux....mais la contre partie est une incertitude sur l'evolution du marché, qui s'il se casse la figure entre temps, lorsque l'on voudra revendre pour monter en taille et le risque de le vendre en finissant encore plus fauché qu'au debut vu qu'on ne rembourse que tres peu de capital....
Au final mieux vaut peut etre rester locataire....

J'imagine que louer / acheter est la question a laquelle personne n'a la reponse, mais j'ai du mal a identifier les "risques" liés a un achat court terme....( etant donné que ce qu'on est en mesure d'acheter maintenant est trop petit pour le garder jusqu'a la retraite....)

Tout avis eclairé est bienvenu

[Leuen]

Tes interrogations me semble pertinentes. Je laisse les experts y répondre plus complètement.

De mon côté en achetant je vois surtout la possibilité d'améliorer notre qualité de vie, de gagner en indépendance, d'avoir plus grand et malgré tout, de se constituer un petit patrimoine au lieu de verser un loyer en pure perte chaque mois comme tu le dis. Effectivement avec des taux au plus bas, les années à venir ça devrait être pas mal avec un "loyer" plus bas que ce que nous avons en location actuellement. Ceci dit, le retour de manivelle n'est pas exclu dans 10-15 ans avec une méchante remontée des taux et/ou une baisse de la valeur de l'immobilier, problématique surtout en cas de vente. Nous sommes dans une région où les prix ont augmenté mais pas au niveau de l'arc lémanique. Ca rend la chose plus facile aussi.

La location n'est pas sans risque. En cas de remontée des taux, les loyers déjà élevés devraient en principe monter encore (le notre a été adapté à la baisse plusieurs fois ces dernières années avec la baisse du taux).

Concernant les banques je te confirme qu'ils sont en mode "ceinture et brettelles". Les exigences se sont durcies ces dernières années (amortissement du 2ème rang sur 15 ans, fonds propres, etc..). Certaines sont plus strictes encore que le minimum légal. Ceci dit ça a justement pour but de garantir une certaine stabilité.

Le but est de limiter le risque de surchauffe du marché et également de se retrouver avec des gens qui ne peuvent plus payer en cas de remontée des taux. A mon avis le risque est réel avec tous les gens qui ont emprunté en étant limite et en sacrifiant une grosse partie de leur 2ème pilier ces dernières années.

[Yann.ch1]

"les 10/15 premières années, ça sera Bysance" est à mon avis une erreur. En effet, il vaut mieux profiter des taux bas pour amortir l'achat, et si possible indirectement. Ca permet de pouvoir réduire le montant à refinancer à la fin de la période fixée en cas d'explosion des taux tout en bénéficiant d'un rendement sur les sommes placées.
Accessoirement, être propriétaire ça permet aussi d'accrocher ses tableaux où on veux sans se demander si on aura assez de dentifrice pour boucher les trous au moment de rendre le bien. Ca permet aussi de changer les peintures, le papier peint, la cuisine, etc. sans rien demander à personne.
Parfois, ça permet également de se fâcher à mort avec son voisin lors des Assemblées de PPE...

Maintenant, c'est clair que les conditions d'apport sont très difficiles ces temps. Elles ne l'étaient pas assez par le passé où les banques te prêtaient ce que tu voulais, couvraient les frais de notaire et proposaient en plus une rallonge pour acheter la Porsche à mettre dans le garage. Ca a fait leur bonheur, parfois leur malheur, et ça a fait flambé les prix.
On paie un peu ça, avec la crise des subprime par dessus.

Donc je dirais qu'il vaut mieux acheter, même s'il faut différer de quelques années pour augmenter son cash.

Je suis propriétaire et je suis en train de vendre pour acheter un nouveau bien. Je ne me suis même pas posé la question de louer.

[ze_shark]

L'hypothèse selon laquelle tu peux passer à un objet plus grand à charge égale en achetant ne peut être basée que sur deux hypothèses combinées:
1) ton proprio s'est financé aux taux (bas) actuels
2) il s'en met plein la fouille

Il ne faut pas perdre de vue que le service de l'emprunt et l'amortissement ne sont qu'une partie des charges d'un propriétaire. Tu dois également amortir le bien, alimenter un fond de rénovation pour les parties communes de la PPE, t'attendre à remplacer tout l'électroménager sur la durée. En devenant proprio, tout est pour ta pomme. Isolations, parquets, extérieurs si il y en a. Si tu comptes devoir refaire au minimum cuisine, salles d'eau, sols et peintures tous les 20 ans, ça fait vite une somme qui s'ajoute au service et remboursement de la dette.

Ne pas oublier non plus que le corrolaire des taux bas est que l'achat est devenu fiscalement pénalisant: la valeur locative sera selon toute probabilité plus élevée que les intérêts.

Devenir propriétaire est un beau et bon projet, mais il faut y aller les yeux ouverts et éviter le piège de penser qu'on va simplement substituer des intérêts à un loyer. Et surtout ne pas toucher à son deuxième pilier. Les banques ont été relativement responsables, mais c'est une faiblesse structurelle du marché immobilier suisse: baisse des taux de conversion et deuxièmes piliers utilisés comme fonds propres. On pourrait se retrouver dans 15-20 ans avec une vague de retraités qui ont une pension misérable et un logement absolument pas amorti. Le pays pourrait se retrouver avec une vague de défauts.

Si une banque te refuse un prêt, ils n'ont pas forcément tort. Si, à salaire de base constant, tu ne pouvais pas faire face à un doublement de ton loyer et continuer à boucler tes fins de mois, le risque est réel.


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[Leuen]

L'hypothèse selon laquelle tu peux passer à un objet plus grand à charge égale en achetant ne peut être basée que sur deux hypothèses combinées:
1) ton proprio s'est financé aux taux (bas) actuels
2) il s'en met plein la fouille

Il ne faut pas perdre de vue que le service de l'emprunt et l'amortissement ne sont qu'une partie des charges d'un propriétaire. Tu dois également amortir le bien, alimenter un fond de rénovation pour les parties communes de la PPE, t'attendre à remplacer tout l'électroménager sur la durée. En devenant proprio, tout est pour ta pomme. Isolations, parquets, extérieurs si il y en a. Si tu comptes devoir refaire au minimum cuisine, salles d'eau, sols et peintures tous les 20 ans, ça fait vite une somme qui s'ajoute au service et remboursement de la dette.

Effectivement quand je parlais de "loyer" plus bas je ne prenais en compte que les intérêts (l'amortissement étant fait de manière indirecte). En ajoutant les charges et une provision pour les frais d'entretien, forcément on se rapproche du prix de notre loyer.

[jl32]

Bon ben j'ai obtenu hier le 25 janvier, donc perfect timing pour répondre et champagne hips !, mon(notre) financement et mon(notre) banquier et moi(nous) avons donc signé tous les papiers.
Constat : l'achat d'un bien immobilier en Suisse est complexe :

-Il existe des mécanismes de financement auxquels un européen (mettons venant de France) n'aurait pas du tout pensé (2ème pilier ...). De plus la nature des prêts est totalement différente : les durées sont plus courtes, d'autant plus maintenant, l'amortissement peut être nul ! La BCV nous a en effet proposé un taux d'amortissement de O%, on ne rembourse pas du tout la dette. Selon l'âge de souscription et la durée du prêt (par exemple 12 ans), on peut se retrouver à la retraite avec un renouvellement de prêt à un taux beaucoup plus élevé (mettons 4%). On peut donc penser que, malgré un amortissement exceptionnel avant le renouvellement du prêt grâce à de bons placements, certaines personnes prochent de la retraite pourraient se trouver en diffculté pour souscrire un nouveau prêt et seraient dans l'obligation de vendre leur bien immobilier. En France, dans la majorité des cas le prêt immobilier souscrit par un particulier intègre le remboursement intégrale de la dette

- L'acheteur ne dispose en général pas d'outils lui permettant de connaître le prix réel de vente des biens immobiliers dans le secteur de recherche. Avant de se lancer, il faut donc prospecter longtemps et agir avec prudence sachant que lorsqu'un bien immobilier de qualité non surévalué se présente il faut le réserver très rapidement. On peut très bien prospecter pendant des semaines et ne voir que des biens dont le prix a été surévalué ce qui donne une "fausse" vision du marché.

Dans notre cas, il était beaucoup plus intéressant d'acheter que de louer, étant donné que nous payons un loyer très élevé à cause de la localisation de l'immeuble, même en tenant compte du fond de rénovation dont nous devrons nous acquitter en tant que propriétaire (pas de charges PPE, il s'agit d'une villa) et du surplus probable d'impôt à cause du revenu locatif "fictif" (grrrrrr). De plus l'état de la maison est très bon, les équipements et la cuisine itou (haut de gamme) et l'isolation thermique très performante associée à une pompe à chaleur avec 2 sondes à plus de 100 m de profondeur.

Autre point important pour nous : la plupart des biens à louer sont d'une architecture classique et disposent d'équipements standards, nous avons eu ça pendant plusieurs années et souhaitions retrouver quelque chose qui corresponde plus à nos gouts personnels, ce que nous avions connu précédemment lorsque nous étions propriétaires. On ne pouvait donc rater l'occasion avec cette villa qui réunit tous nos critères et un prix "correct" et que nous pourrons réaménager, si l'envie nous prend, comme nous le souhaitons.

Un "bon" dossier (plus de 20% d'apport) aide et nous amortissons 3% par an.

Toutefois il y a bien sûr le rique que les prix dans 10 ans soient très inférieurs à ceux d'aujourd'hui et le fait que l'on devient moins mobile lorsqu'on est propriétaire.

[Leuen]

Félicitations !

La BCV nous a en effet proposé un taux d'amortissement de O%, on ne rembourse pas du tout la dette.

Je suis surpris. Je croyais que l'amortissement du tiers de la valeur du bien sur 15 ans était une obligation (~33-35% selon les établissements).

[ze_shark]

Je pense que c'est plus à la tête du client (plus précisément de sa situation financière) que tu ne le crois.