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ZeVal a écrit : ↑

02 mars 2023 11:38

Fun fact: notre banquier nous racontait qu'ils ont du renouveller des hypo courtes avec certains clients (des trucs signés en 2020 pour 3 ans avec un taux débile)... Et les clients toussent parce que passer de 0.8% à 2.8% sur une dette d'1mio, "c'est pas possible avec notre budget mensuel".

Je pense que mécaniquement ces cas vont se multiplier ces prochains temps. Surtout si les taux continuent de monter.

Est-ce que ça risque de contraindre certains à vendre ? Je ne sais pas.

Tiens au passage on se demandait. Qu'est ce qui se passe si au moment de renouveler une hypothèque, la banque estime que les critères ne sont plus remplis suite à un changement de situation financière ?

Est-ce qu'ils peuvent saisir le bien ?

Leuen a écrit : ↑

02 mars 2023 11:51

Tiens au passage on se demandait. Qu'est ce qui se passe si au moment de renouveler une hypothèque, la banque estime que les critères ne sont plus remplis suite à un changement de situation financière ?

Est-ce qu'ils peuvent saisir le bien ?

Ça serait rude de la banque et loin de ce qu'ils cherchent à faire en matières de relation et images.
Toutefois le calcul théorique devrait tenir compte d'une situation d'invalidité, décès et chômage si le job est bien fait. Au moins pour le mettre en lumière aux clients.
J'évoque même aux entretiens, en sus des cas de prévoyance, le divorce en même temps, ainsi que les notions successorales basiques, pour éviter de découvrir au moment du "problème" ce qu'il advient de l'objet, du prêt, des apports et bénéfices.

Le pire que j'ai vu (un cas de décès soudain dont le ratio des 33% ne tenait alors plus du tout), la banque a basculé la cliente en Libor le temps qu'elle trouve autre chose, si elle trouvait. Elle est restée ainsi 2 ans avant de vendre l'objet devenu trop grand.

OK je vois. Merci.

Il y a quelques années en arrière après séparation, j'ai racheté la part de mon ex avec une hypothèque en cours. La banque a été ok même si j'étais au dessus des 33%. J'imagine qu'ils ont estimé que le risque était acceptable.

Les banques exigent souvent de souscrire des assurances décès pour faire un amortissement extraordinaire et abaisser l’annuité, en cas de malheur.

La banque doit se garantir le montant de la cédule hypothécaire. La prise de valeur du bien, c’est du bonus.

Les amortissements direct ou indirect sont calés sur le passage à la retraite pour supporter la baisse de revenu qui est prévisible.

Des avis / conseils SARON?

Pour contextualiser un peu:

On a acheté une maison, dont le transfert est prévu au 30.06.23.

Entre temps, on a vendu notre appartement.

Notre situation est donc la suivante:

- Contract d'hypothèque de l'appartement: taux 1.3%, échéance 10.2025, dont la valeur couvre 2 bons tiers de notre besoin pour la maison
- On doit donc compléter un petit tiers, qu'on aimerait aligner au reste pour tout renégocier ensemble en octobre 2025 (on profitera de faire un apport supplémentaire à ce moment la, en même temps qu'un tour de travaux complémentaires)

On étudie plusieurs scénarios :

- Laisser tomber le 1.3% et tout refinancer. Même pas la peine, on est perdants sur tous les fronts
Sur la base de cette info, on doit rester auprès de notre banque sachant que tout doit être financé au même endroit:

Donc, pour la suite, on a 2 choix:
- Fixe, courte durée. J'ai reçu une offre, ça ressemble plus à une blague qu'autre chose. Les banques sont passées du tout au tout: le n'importe quoi des taux trop bas et maintenant le conservatisme à outrance.
- SARON : Je vais demander une offre, mais je me pose des questions sur le fonctionnement.

A priori, il faut pouvoir assumer le risque d'une hausse soudaine, mais sauf si ça part à 10%, on devrait pouvoir assumer sans trop de soucis.

Est-ce qu'on peut bloquer pour plus de 3 mois? Ou on est soumis tous les 3 mois au changement? Est-ce que c'est à chaque fois un nouveau contrat? Ou c'est une formalité de prolonger de 3 mois en 3 mois (ou respectivement plus longtemps si on peut le faire) ?

Autre chose à observer?

Merci !

Je viens de demander également une offre à notre banque car nous arrivons la moitié de notre hypothèque qui arrive à échéance à la mi-juin.

Même constat que toi, les taux fixes proposés sont très hauts. Le Saron est aujourd'hui plus intéressant, mais la BNS ça annoncer son relèvement de son taux directeur le 23 je crois, de 0.5%-0.75%.

Quand on lit les articles prévisionnistes des banques, on entend des prévisions très différentes. Les plus pessimistes anticipent un relèvement encore en juin, ce qui ferait remonter le Saron au delà des 3%.

Dernière option proposée par la banque, le "taux variable" (qui n'a de variable que le nom???). Inutile car beaucoup trop cher il y a quelques années, c'est la proposition la moins chère que me fait la banque, en attendant une éventuelle hausse de celui-ci avec l'avantage de pouvoir rembourser en tout temps...

La situation est différente dans notre cas car on ne change pas de bien immobilier, et on prévoit de profiter d'amortir. J'ai l'impression que c'est le meilleur choix à faire vu l'augmentation des taux.

Merci pour ton retour - content de voir que je ne suis pas le seul à me poser des questions

Pour ce qui est d'amortir : pas au programme chez nous, pas pour le moment. On a un bon volume de FP, donc que du 1er rang.

Vu la situation, on va tout mettre sur la table directement plutôt que de faire de l'amortissement pendant les 2,5 ans à venir.
L'approche aurait bien sure été différente quand les taux étaient ridiculement bas..

Ma belle soeur a son futur appartement qui est un achat clé en main sur plan prévu pour fin 2023. Elle a juste pour l'instant contacté sa banque la BCF qui a donné son OK et qui selon leur dernier RDV même si les taux sont à 3% c'est toujours bon (c'est leur 1er achat immobilier et leur premier RDV date du tout début 2022 avant la crise sur les marchés). La banque a parlé de la possibilité de faire 2 tranches, une fixe (5 ans par exemple) et l'autre sur le saron si la situation s'améliore pas. Vous feriez quoi vous pour limiter les risques de voir son "loyer" augmenter encore plus (financement de 500k) ?

stef a écrit : ↑

13 mars 2023 14:10

Ma belle soeur a son futur appartement qui est un achat clé en main sur plan prévu pour fin 2023. Elle a juste pour l'instant contacté sa banque la BCF qui a donné son OK et qui selon leur dernier RDV même si les taux sont à 3% c'est toujours bon (c'est leur 1er achat immobilier et leur premier RDV date du tout début 2022 avant la crise sur les marchés). La banque a parlé de la possibilité de faire 2 tranches, une fixe (5 ans par exemple) et l'autre sur le saron si la situation s'améliore pas. Vous feriez quoi vous pour limiter les risques de voir son "loyer" augmenter encore plus (financement de 500k) ?

Ils font les calculs à 4,75% d'intérêts de toutes manières - donc la montée des taux en cours n'impactera par leur capacité à emprunter...

Après, c'est le budget... Et faire du SARON, à la lumière de ma compréhension, c'est un risque qu'il faut pouvoir assumer. Si ca s'envole et que tu te retrouves à payer à 4%, faut pouvoir tenir les charges, même si la théorie des 4,75% dit que c'est bon. La réalité des liquidités peut être bien différente.

Perso, premier achat, avec 2 rangs, j'aurai tendance à être conservateur en prenant du fixe...

Par contre, ils peuvent (et devraient...) aller voir ailleurs et comparer. Suivant le modèle / la structure du financement, les quelques dixièmes de points grattés ci-et-la peuvent avoir un impact non négligeable...

J'avais reçu une très bonne offre de la caisse de pension de la Poste, un 10 ans IMBATTABLE - mais comme on veut garder / reprendre le financement de l'appart qu'on a vendu à la BCF, on est bloqués pour le moment. Si on avait pas ce blocage, j'aurai poussé la BCF hors des négociations depuis un moment...

Oui pas faux ! Je lui ai dit de contacter son assurance 3e pillier pour avoir une offre au moment ou la date de remise des clés officielles sera fixe !

Pour le taux d'endettement, la seule différence dans le calcul c'est qu'aujourd'hui son taux de travail a baissé de 20 %, donc moins de revenu et c'est toujours bon heureusement

ça bouge à la baisse dans le sillage des petits "accrocs" bancaires aux US

stef a écrit : ↑

13 mars 2023 15:29

Oui pas faux ! Je lui ai dit de contacter son assurance 3e pillier pour avoir une offre au moment ou la date de remise des clés officielles sera fixe !

Pour le taux d'endettement, la seule différence dans le calcul c'est qu'aujourd'hui son taux de travail a baissé de 20 %, donc moins de revenu et c'est toujours bon heureusement

Je prendrais contact avant d'avoir la date: nombre d'établissements font maintenant un forward quasi gratuit, voir totalement gratuit jusqu'à 12mois en avance.
Une fois son dossier complet et accepté, tu observes les taux jusqu'à ta décision, et si top 7 mois avant les clefs, tu bloques gratuitement.

Actuellement, on voit de nombreuses situations en 1er rang fixe (7 à 10 ans), et second en SARON avec amortissement bien calculé. Les taux bougent une à deux fois par semaine, et parfois de 50 points d'un coup !

Désolé si la question paraît bête : qu'est-ce que tu entends par "amortissement bien calculé"?

Nagata-San a écrit : ↑

14 mars 2023 19:30

Actuellement, on voit de nombreuses situations en 1er rang fixe (7 à 10 ans), et second en SARON avec amortissement bien calculé. Les taux bougent une à deux fois par semaine, et parfois de 50 points d'un coup !

Re-up pour ma question au dessus et petit complément à la discussion sur la volatilité des taux : effectivement, ça bouge. J'ai reçu 2 notifications des taux de ma banque à peine une semaine d'intervalle, et tous les taux ont baissé de 0.5% ( i.e. 3.1% la semaine passée, 2.6% cette semaine).